2017大事回顧，展望2018！

回顧2017年，英國確定脫歐、首相文翠珊大選失利、調高基本利率、首次買家豁免印花稅，

但無阻英國房地產市場創新高。根據英國最大貸款銀行Halifax的數據顯示，截至2017年12月樓價已創英國樓市有史以來的最高點，平均樓價達22.68萬英鎊。

全年交投量平均每月維持在10萬間以上，8-11月交投量比起去年同期上升7%。

以下我們來回顧一下2017年房地產市場大事件：

1. 英鎊大跌，外資湧入

隨著英國脫歐的影響開始發酵，英鎊大跌，2017年幾乎是外資對英國房地產投資的爆發年。

2017全年英國房地產總投資額超過600億英鎊，遠超過年初市場預測。從海外流入英國的資金，比2015還要高，其中尤其以中國（包括香港）、美國、德國佔據榜單的前三位。

	中國及香港 （£十億）	美國 （£十億）	德國 （£十億）	總額 （£十億）
2015	2.0	8.1	0.6	10.7
2017	6.4	3.2	2.1	11.7

Top Foreign Investors (£bn)

倫敦寫字樓成為外資新寵，2017年，海外投資者對倫敦寫字樓的投資金額逼近100億英鎊。數據不但比起兩年前增長，同時亦拉開了與本地投資金額的距離。

此外，CC Land（中渝置地）和LKK（李锦记）的收購接連創造了市場紀錄。

 

	海外投资金額 （£十億）	本地投資金額 （£十億）	總額 （£十億）
2015	7.5	4.5	12
2017	9.3	1.9	11.2

Central London Office Investment (£bn)

2. 整體房價穩步上升，倫敦及東南地區放緩

Hometrack最新數據顯示，過去一年（從2016年11月到2017年11月）英國房價整體上漲4.7%，其中20個大城市的樓價升幅為6.3%。2017年下半年的樓價連續六個月比起去年同期上升，數據顯示英國樓市正在復甦。其中蘇格蘭樓價走勢強勁，按年增長超過7%，伯明翰和曼徹斯特樓價分別按年增長7.3 %和6.6%。　倫敦則僅增長了2.7%，劍橋和牛津分別增長了2.0%和0.7%。

3. 受倫敦及東南部租金下滑影響，租金增長平穩

Rightmove的數據顯示，倫敦租金經歷自2013年以來最低位後跌勢稍微回穩，但仍然拖累英國整體租金。

如上圖所示橙色表示上漲，藍色則表示下跌。圖中可以看到，過去一年倫敦、英格蘭東南部、約克郡等地的租金均有不同程度的下跌，又以倫敦跌勢跌幅最厲害（-3.3%），其餘地方的租金都有增長。

4. 調高基本利率

經濟數據比預期好，英國央行決議調高基準利率一碼至 0.5%，是自 2007 年 7 月以來首度升息。英國經濟和商務研究中心調高英國經濟展望，理由是製造業回升，認為經濟最糟的狀況已經過去。該中心亦調高對2018年英國經濟增長率的預測。

加息對於房地產市场最顯而易見的影響就是贷款利率。基准利率上升到0.5%，贷款利率也因此增加，但符合市場預期，並沒有為地產市場帶來明顯的負面影響。與貨幣政策相比，房地產方面的财政政策對房價的影響更大。

5. 秋季財政預算案，首購族買房自住可免印花稅

2017年11月英國秋季財政預算案宣佈

1. 對首次購房自住者，購買低於30萬英鎊的房產將免除所有印花稅
2. 購買不超過50萬英鎊房產，將免除30萬英鎊部份的印花稅

政策下，首次購房自住者最高可減免5000英鎊的印花稅。

政策的目的為幫助有意上車的年輕一族，減輕他們的負擔，惟有數據指現時剛進入職場開始工作的年輕人，還是無法存到足夠的首期上車，因此承托租務市場。2005/2006年期間，25-34歲之間的年輕人，有24%居住在出租房屋裡。而到了2015/2016年期間，這個比例提升到了46%，幾乎增長一倍。預料在工資增長率追不上樓價/首期升幅、房租持續上升的情況下，年輕人越來越難存到足夠的首期。未來十年內，25-34歲年輕人居住在出租房屋內的比例將攀至新高。

長遠下來，年輕人將陷入一個惡性循環：

房價高——花更長時間租房以存到足夠的首期——更大的租房需求——更高的房租——更长时間存首期——更長時間租房。

展望2018年，我們根據JLL今年針對英国住宅市场的預測，相信英國房地產市場將持續平穩地明朗化：

• 未來5-10年英國房地產升勢更平穩
• 英國脫歐將維持短期的影響
• 新的房屋架構有利於政府、經濟、買家、賣家及業界人士
• 未來5-10年間交投量漸趨平穩
• 人口上升平穩，未來5-10年間將以每年約33萬人的速度上升
• 未來5-10年間， 經濟增長改善，由1.5-1.7%上升至2.1-2.2%; 失業率下降，工資平穩按通脹上升
• 北部及中部城市房地產市場增長仍然高過英國平均及倫敦

2018-2022預測：

JLL 2018-2022 Residential Forecast

倫敦落後，2018年展望北部城市！

倫敦以外最大的都市 – 曼徹斯特 – 近年英國投資置業最熱門的城市！

經濟體系成熟，交通網絡發達，‘北方經濟引擎’ 計劃，及市內舊區、車站、公路和鐵路網絡的升級吸引巨額投資，企業及人才由倫敦往北移，都促使曼徹斯特市中心人口膨脹及租屋市場急速發展。

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