常見問題

由於英國的政治經濟及社會穩定、教育制度配套完善、環境氣氛優越舒適、資金活動自由，有助於個人及未來發展，因而吸引到大量海外移民及投資。另外，英國是高級學府集中地，前來留學的人按年上升，置業出租予學生絕對有市場。

在英國置業的成本比香港低，要「上車」非難事。過去十多年來，英國房地產買賣及租賃市場越趨成熟，投資收益穩定、發展前景樂觀、交易公開透明，是眾多投資中發展最穩定，租金回報率亦持續居冠，是置業的首選。

目前英國平均房價比十年前漲了超過三倍，從當年的6.2萬至2017年樓價已創英國樓市有史以來的最高點，平均樓價達22.51萬英鎊。

現行英國法例沒有限制非英國公民不可以購買英國物業，惟非英國公民不可以向英國銀行申請按揭貸款。

如果買賣涉及按揭貸款，買家需先擁有一個英國銀行帳戶。如果是以現金購買物業，就不需要。

非英國公民可以向銀行、信托公司或信貸銀行申請按揭貸款，貸款額一般可高達70%。買家需要提供相關身份證明文件、住址資料、收入證明及財產證明等，金融機構會綜合考慮買家背景及物業預期租金收入，而批出相應貸款額。如果購買樓花，買家需於新樓落成前6個月申請按揭貸款。

中國銀行及東亞銀行均提供樓宇按揭服務，買家需填妥一份申請書，銀行再根據當中資料作負擔能力審查。申請費用約£1,000至£2,000，利率約3.5%至3.9%。另外，匯豐銀行尊貴理財戶口客戶可在香港申請按揭。

所有物業買賣資金都需先存放於律師監管的信託保證帳戶中，待物業買賣交易確實後，相關資金才會匯入賣方帳戶，整個過程都有法律保障。

英國政府對物業交易有嚴格規定，為買賣雙方提供完善的保障。地產代理及委任律師亦會協助處理所有物業問題及交易糾紛，以保障客人所有的權益。

若買家想購買住宅樓花，通常需要經歷以下程序：

1. 支付訂金
買家一般需要向發展商提供相關個人資料，及支付訂金以預訂物業，金額通常約£2,000至£5,000。如果買家最終決定放棄購買，已付的訂金將不獲退還。發展商亦會提供物業及該地區的詳細資料，並設定簽訂房產購買合同（交換合同）的最後期限，期限通常是預訂日起計約3至4周內。

買家需要指定一位律師處理買賣事務，同時應該採納稅務建議，從而找到該物業的最佳擁有方式，如以個人名義、夫妻聯名擁有，以及通過公司或信託公司擁有等。如有需要，可向銀行或按揭公司查詢及申請按揭貸款。

2. 交換合同(Exchange)
進入交換合同環節，即代表買家保證購買該物業。買家律師會向買家擬定及發送購買合同和物業調查報告，買家則需匯交換合同保證金至律師的客戶銀行帳戶，金額約為樓價的10%至50%，已付的訂金應從中扣除。

3. 階段付款(Stage Payment)
階段付款是購買合同的條款，發展商一般要求買家在交換合同後6至12個月內支付另一筆款項，金額與交換合同時支付的保證金相同，買家需要確保買家律師按時支付。

4. 完成購買
發展商應定期向買家更新物業建築的進度，買家有機會在工程後期參觀地盤周邊。買家應先提前安排貸款，並將相關細節提供給律師作法律安排。

當物業建成後，發展商會向買家及買家律師發出一份正式通知，買家必須在指定日期前完成整個購買程序。此時買家已實際持有該物業，買家須支付樓價餘款及相關費用，如土地印花稅，上述費用亦需通過買家律師支付。

如果買家打算將該物業出租，應提早聯絡代理將物業推出市場，這樣就可在完成購買後盡快找到租客。

選擇合適的物業時，需考慮到很多不同因素。

首先，需要評估個人財政狀況，清楚了解自己有多少可動用資金，及可申請多少按揭貸款，從而計算出置業預算及目標樓價。

然後，需考慮物業用途及類型，自住或出租，房屋或公寓。若是出租，則需考慮目標租客。如想租給家庭，近學校及商店等設施的物業會有較大租務需求。如想租給青年或上班族，鄰近商店、餐館和酒吧等設施的市中心公寓，會有較高租金回報。如想租給學生，近大學及擁有良好交通配套的地點會較受歡迎。

接著就要考慮投資回報，地區配套、物業類型、租務需求、升值潛力及地區發展前景等因素，均會影響投資回報。

Buy-to-Let指業主購買物業作出租用途，建議選市中心或校區等易承租地段作Buy-to-Let投資出租。不少物業每年淨租金回報率大約5-6%，個別物業可達8%。

Buy-to-Let的成本和費用會因不同物業和租賃細節而有所不同，一般可能涉及以下費用：
購買成本：物業價格、印花稅、律師費、按揭申請費及利息等。
出租成本：地租、物業管理費及維修費等。

Freehold（永久業權）即業主購買物業後，會永久擁有物業及該土地的產權。Leasehold（租賃產權）則代表業主只是向土地持有人租物業及該土地一段特定時間，而不擁有任何業權，並需支付地租(Ground Rent)、物業管理費及維修費等。每個物業的產權年限(Lease Length)及地租不盡相同，一般約為250至999年，以及£300左右。

公寓(Apartment)一般都是Leasehold，業主可在購買前查詢物業的產權年限及地租等資訊。

計算租金回報最簡單的方法是「租金回報率」，是將一年租金收入除以樓價。
租金回報率（％或厘）　＝　每月租金　Ｘ　12個月　／　樓價
如物業樓價為£100,000，現以每月£700出租，即每年租金收入為£8,400，租金回報率是8.4%或8.4厘。

「淨租金回報率」即是一年租金收入，扣除地租、物業管理費及出租物業費等成本後的實際租金收入除以樓價。
淨租金回報率（％或厘）　＝　（每月租金　Ｘ　12個月　—　出租物業成本）　／　樓價
如物業樓價為£100,000，現以每月£700出租，即每年租金收入為£8,400，出租物業成本則需£4000，租金回報率是4.4%或4.4厘。

根據英國稅法，無論是英國常駐居民抑或海外投資者，在英國出租物業所得的收入需繳納個人所得稅。個人所得稅是年度收入，減免稅額及可扣減款項，乘以累進稅率得出。若業主同時在英國工作，薪酬收入亦會計作年度收入。英國稅務年度由4月6日至來年4月5日，政府或會每年調整稅率。

►個人所得稅的計算方式：
（年度個人收入：如本地薪酬及租金收入　—　免稅額（如有）　—　可扣減稅款的支出）　Ｘ　累進稅率

►2021/22財政年度的個人所得稅稅率

＊本年度個人所得稅免稅額為£12,570。

►因租賃而產生的支出
業主可申報因租賃而產生的支出以扣減需繳納稅款，當中包括：
房屋管理費、租金管理費、地方政府稅、地方議會稅、水費、電費、煤氣費、保險費、裝修及維修費、清潔費、園丁費、會計費、中介費、廣告費、法律及專業諮詢費及房屋交接清點費。
若連家具出租，更換家具費用可以10%磨損津貼補償扣減稅款。

＊按揭貸款月供、住宅折舊及攤銷，均不屬於可扣減稅款的支出
＊投資成本如購買土地、物業本金及改造費用等，均不會獲稅款扣減。
＊此扣減制度只適用於屬20%基本稅率區間人士，40%及45%稅率區間人士不能以因租賃而產生的支出來扣減稅款。

►甚麼人可享有個人所得稅免稅額？
– 持有英國或歐盟護照
– 於稅務年度內為英國政府工作
若符合以上資格，但不在英國居住。業主需要在每個稅務年度末，填妥R43表格，向英國稅局HMRC申請獲得個人所得稅的免稅額。

2021/22財政年度的置業印花稅稅率

英國稅率或會每年調整，英國政府亦因應疫情而推出特別的印花稅假期優惠，2021/22財政年度的置業印花稅稅率暫定如下：

全球唯一物業

＊2021年3月31日至6月30日完成交易

＊2021年7月1日至9月30日完成交易

＊2021年10月1日後完成交易

非全球唯一物業／置業作出租用途

＊2021年3月31日至6月30日完成交易

＊2021年7月1日至9月30日完成交易

＊2021年10月1日後完成交易

另外，本地居民作全球首次置業或可獲印花稅免稅額（倫敦物業£500,000，其他地區£300,000），詳情請向律師查詢。

＊＊以上資料來自2021/22年英國財政預算案，僅作參考用途。如有任何更改，本網恕不負責。

►例子A
全球唯一物業，物業價錢£345,000，於2021年7月30日成交，需繳稅款：
£250,000*0% + (345,000-250,000)*5% = £4,750

►例子B
置業作出租用途，物業價錢£345,000，於2021年7月30日成交，需繳稅款：
£250,000*3% + (345,000-250,000)*8% = £15,100

►例子C
投資第二套或以上物業，物業價錢£345,000，於2021年10月30日成交，需繳稅款：
£125,000*3% + (250,000-125,000)*5% + (345,000-250,000)*8% = £17,600

雖樓花一般都有其發展計劃藍圖，但該物業很可能尚未建構或仍在建築，因此比已建成物業有更高的投資風險，樓花的價格亦普遍因此低於市場價格。如果以樓花的價格購買物業，物業的價值將隨著市場上升。當物業完成時，其價值或已有一定增長。