最近很多客戶咨詢在英國買二手樓的程序， 在這裡我們整合一下以供參考。一般來說，有以下幾個程序：落訂，律師准備和處理文件，交首期，交換合同和成交 第一 : 落訂前要確定購房費用及按揭安排 講起買樓，好多人首先可能會先去睇樓。其實唔係！如果想買樓，首先要看“錢”，即係買樓預算。絕大部分人都會考慮做按揭（當然有錢也可以考慮Cash全款支付）。如果您需要按揭的話，請務必在之前了解您的貸款能力。好多人先去睇樓，結果睇中後，貸按揭做唔到或者有問題。為了避免呢種情況，大家應該先去銀行了解按揭產品並進行對比，或者直接找按揭中介Mortgage Broker，他們會幫你篩選和格價，有專門Advisor幫您計算按揭的金額、解釋條款和協助申請遞form。之後再加上自己的首期，就可以計算到您的預算（your budget）啦。買樓前如有Decision in Principle再去睇樓落offer的話，被接受的機率會更大！同時，除了按揭以外，還需注意“錢”的來源（Source of Fund），因為貸款時銀行也會要求睇，如果無法證明，銀行有可能會拒絕你的貸款。 另外，還需要將買樓的費用考慮在內：按揭中介費，中介費，律師費，驗樓評估費用，印花稅，傢私，裝修（如需）。 第二 : 落訂加委任律師 當您覓到好心儀的物業，在議價後確定落定購買，您需要委任一位英國的律師來幫你處理買樓的手續（因英國的律師熟悉本地的房產法例，香港律師一般不會代理）。英國買樓一定要律師對接進行交易的，私人不可以直接買賣。您一般不需要親身到英國辦理手續，而您委任的代表律師，我們稱之為：買家律師，他們一般會通過郵件聯繫你，提供介紹性文件，並需要您填寫並回覆郵件的方式來確定任命。 在進行合同交換前，需要您提供以下信息來完成標準反洗錢調查規定（文件可通過郵件形式提供）： 公證過的身份證明，例如，護照或身份證 公證過的近3個月內的地址證明 －例如，水電煤單據，稅單，糧單，銀行月結單之類。 確認您的首期（扣除按揭部分）或全額付款，並解釋資金來源。例如，存款、投資所得、遺產、資產變賣、離婚協議財產、親朋贈送等。根據律師要求，你可能需要提供相關證明文件。 第三 : 驗樓及房屋評估調查報告 同時，我們建議買家做房屋評估調查報告，以進一步了解房屋的市場價錢、建築結構、目前狀況及安全指數等。如果評估師Surveyor認為房屋沒有大的嚴重問題，買家律師將進入下一步去調查房產的合法所有權；而銀行（如果有按揭）將正式進行相關貸款處置。 可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析： 英國二手樓買家必讀 Surveyor Report 第四 : 交換合同及支付首期 當必要的法律盡職調查結束後，買家律師將遞交給您帶有產權的法律合同以供簽字，此時也將要求您支付交換合同時所需的首付款。當所有文件和首付款都交付後，您的律師將進行合同交換Exchange of Contracts，從法律上正式確認您的購買。在法律上來講，如果你購買二手樓，就算你的offer被賣家接受了，也不代表買賣一定會成事，賣家和買家都可能會因為自身或其他原因終止這個交易。所以為了確保這筆交易，會叫你交換合同，交換合同的時候就需要支付最少10%定金，余款等貸款到位後即可成交。如果係現金一次性支付，就可以交換合同和成交一齊做。 第五 : 成交支付尾數 在物業交接前，您需要根據你和賣家協定的時間，將尾款轉到買家律師的指定帳戶。再由您的律師來協助你完成尾款支付。在成交後的30天內，您的律師會幫您繳納印花稅，及幫您的物業登記土地所有權至英國土地註冊處（HM Land Registry）。 可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析： 英國買樓印花稅-最重要的分析（上） 英國買樓印花稅-最重要的分析（中） 英國買樓印花稅-最重要的分析（下） 其實在英國買二手樓，以上五個流程是必須經過的，由落訂到拎到鑰匙，可能需要3-6個月時間。如果是Leasehold，可能要更耐。因為律師需要做大量的Research確保你購買的物業沒有問題，如果有問題的話，律師會Highlight給你，如果沒有問題，也還會有大量的材料需要你準備、閱讀和簽署。不得不說精神壓力係一定會有，但流程並沒有想像的複雜。最後，大家記住最主要搵有經驗的中介，按揭Broker或者是銀行、以及買家律師，等專業人士來幫忙解決複雜的環節吧，買家要做的就是確保資金到位，搵到自己鐘意的物業，等著俾錢拎鑰匙就OK啦。 你可能會感興趣的專題： 2020年秋季英國租賃市場市況 英國買樓小學堂：關於英國續產權（leasehold）的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣？ Read More
