英國各大住房研究機構按期發佈的調查報告，一直以來都是我們投資人瞭解當前市場以及判斷未來趨勢的主要信息來源。 截至今年5月，市場上都有哪些重要的判斷趨勢的信息？我們一起來看看各大主流地產機構的市場報告都是怎麼分析的： 1. 爭奪首次置業買家，借貸機構打「價格戰」 據Moneyfacts數據顯示，從2017年10月開始，截至今年的3月29日，英國市場上的借貸機構為爭奪以剛需住房為標的的首置買家，就貸款利率打起了「價格戰」。 他們表示，這從一些最高借貸比例可以達到房價95%的貸款產品（95%LTV）上可以看出來。 貸房價95%的貸款，這對於貸款機構來說，是比較有風險性的。 因為貸款額度大，月供金額高，借款人稍有一些意外情況發生（比如失業），就有可能斷供。 因此，這類貸款產品，可以說是英國貸款市場上風險最大，而利率相對也比較高的貸款。 而這種95%LTV的貸款產品，它們的平均利率從去年3月的平均4.02%，降到了今年3月的平均3.30%。跟一些90% LTV的貸款產品，平均利率差額減小到了0.65%。 貸款方們在貸款產品上，打起了利率的「價格戰」。 降低的低利率和低首付，無疑為首房買家提供了一個更低門檻。在住房資源供不應求的大背景之下，刺激了房價上漲，尤其是剛需價格區間的房價。 2. 房屋供應數量始終接近歷史最低位 同期的The Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)調查報告顯示，今年2-3月間英國房東的賣房意願始終低迷，地產中介的平均房源儲備只有不到42套，幾乎處於歷史最低水平。當然住房儲量受地區不同影響比較大，北方住房市場的買家更加活躍一些。 關於房源儲量低這件事情我們分析過很多次了，除了意味著市場開始轉為由賣家主導，賣家的議價空間大之外，也會導致交易萎縮的情況。價格，地段和質量是房產交易的重要因素，買家並不會因為選擇少而轉向劣質住房。 可以說，賣家不願賣房，買家挑不到好房，買賣雙方都在選擇繼續觀望。 Rightmove數據顯示，全國的平均交易時間也在1月份登頂之後迅速下降，對應著房源數量稀少，可能的情況就是優質住房標的遭「哄搶」，所以成交時間顯著降低。 3. 英國房價短期震蕩，長期看漲 英國的脫歐日期又一次被延遲了，不出意外的話會在10月脫離歐盟。Rics分析稱，由於不確定性依然存在，英國房價在未來數月之內會持續震蕩。 按照脫歐的走勢來說，如果延期到今年10月，無協議脫歐的可能性尚不能確定。目前的英鎊，依舊處於一個低估的水平。 截取英國歷史上任意一個10年，房價都是一個上漲的趨勢。哪怕經歷過了金融危機，蘇格蘭獨立公投等一系列政治經濟因素，房價都是整體上行的走勢。畢竟把時間維度拉長，決定房屋價格的永遠都是實打實的供需關係。
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跟據ReallyMoving最新房價預測數據來顯示， 未來三個月英國全國房地產價格將有上升空間！ 由於英國房地產價格自年初以來一直沒有什麼升跌， 這一新的預測為銷售商和整個行業提供了新希望，因為價格將會因應供求而調整。 從整個英國和區域來看，預測既可以看到整個英國， 如東北和西南地區的價格出現特別大幅上漲，6月份英國的價格同比上漲1％ 。 6月份，我們預期價格將恢復正增長，同比增長+ 1％，其次是7月份變化0％。 這表明，春季強勁的市場表現將使價格彌補2019年上半年的價值損失，並將在今年夏季恢復到2018年的水平。
Read More2019年4月，西米德蘭茲郡（West Midland）的租金在過去一年中增長了4％。 Your Move最近發布的數據顯示英格蘭和威爾士的租賃市場繼續穩步增長。 4月份，平均租金上漲至每月861英鎊，比去年4月上漲0.5％。 隨著租金增長最強勁，西米德蘭茲的租金在4月份上漲至每月641英鎊。 該地區超過西南部，租金價格上漲3.7％。 來自Your Move的數據顯示， 西北地區在截至4月份的一年中增長了2.3％，而東米德蘭茲則增長了2.2％。 這些數據顯示，中部地區和北部地區的租金價格穩步上漲， 而東部地區的倫敦價格下跌了1.1％，下跌了2.2％。 Your Move的全國租賃主管Martyn Alderton表示：「近年來，這些地區經歷了強勁增長， 例如倫敦和英格蘭東部，這些地區略有回落。 該國其他地區， 包括西米德蘭茲郡，正開始迎頭趕上，並且正以驚人的速度增長。」 穩定的投資回報 英格蘭北部繼續提供最高產量。 在東北地區擁有房產的投資者平均回報率為5％， 而在西北部擁有房產的投資者平均回報率為4.8％。 3月至4月期間，房地產投資者全線收益穩定。 4月份英格蘭和威爾士投資者的平均租金收益率為4.3％，與3月份相同。 無論短期租金波動如何，房地產市場仍然是一個投資的好地方， 與上個月相比，房東也能獲得穩定的回報。 據VeriSmart稱，英國租賃市場的年度價值為667億英鎊。 去年，英格蘭的每個地區都擁有高於平均水平的投資額， 特別是西北地區的房地產投資達到了十多年來的最高水平。 這些數據顯示，英國的租賃市場仍然是一種受歡迎的投資選擇。
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仲量聯行(JLL) 在年度英國西北房地產市場更新中公佈了有關曼徹斯特經濟發展和房地產市場的數據。 自從JLL在15年前開始記錄數據以來，曼徹斯特一直是辦公室數量最多的頂級區域城市。 作為英國倫敦以外的科技之都，曼徹斯特的科技行業是辦公空間需求的主要推動力。 去年，寫字樓佔用總量超過175萬平方英尺，10年平均增長54％，這是有史以來最好的一年。 隨著經濟多元化和快速增長，曼徹斯特擁有廣泛的就業機會，並且自2008年以來工資增幅最大。 曼徹斯特甚至預計到2021年將比2018年增加10,000名上班族。 就業，工人和工資的增長對辦公樓，工業和住宅房地產市場產生了積極影響。 Northern Powerhouse 計劃中，曼徹斯特將受惠各種新的和不斷擴大的商業區， 將繼續在滿足辦公空間的高需求下發揮重要作用。 JLL西北部首席主管表示曼徹斯特不僅已經超越其他城市，而且其機遇也很豐富和多樣化。 今年，英國脫歐的不確定性對居民情緒的影響不如對該國其他地區的影響。 事實上，曼徹斯特辦公室租賃量已經創造了另一個破紀錄新高， 這意味著現在這個城市在未來數年有更大的潛能和發展空間！
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每一間英國大學通過僱用當地居民，引進來自不同地方的學生，開展有益於公眾的研究以及支持當地商業來振興當地。 這促進了各地的當地經濟，話雖如此，但在英格蘭北部的後工業城鎮和城市中，那裡的緊縮削減最嚴重，四分之一的人收入低於優質生活工資。 今年3月，政府公佈了一項16億英鎊的基金，用於支持英格蘭北部和中部地區的被忽視地區，以減少英國地區之間的不平等。 曼徹斯特被強調為與大學關係密切的城市的一個例子。 大學與本地企業不是競爭而是合作。以往英格蘭北部的大學培育的人才通通都往南部找機會，因為當時北部缺乏足夠的基礎設施，也沒有什麼大型機構進駐投資。 但近年英國政府大頭將一些政府機關搬往英格蘭不同城市，而且引入Northern Powerhouse 計劃，吸引更多國內投資者投資英國北部城市如曼徹斯特，令人才不再大幅流失。 現在越來越多曼徹斯特大學的畢業生都留在該市工作，這個是政府商界和學校的三贏局面，一來可以促進該市經濟發展，二來商界可以更容易吸納人才，三來學校亦可以吸引更多學生來就讀。接着下來政府會繼續加強投資英國不同的地區，令整個英國社會經濟變得更平均。
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根據Halifax數據，英國房價在4月份以兩年多以來的最快年率增長。 Halifax表示，與去年同期相比，截至4月份的三個月房地產價格上漲了5％。這是2017年2月以來最快的年增長率，從3月份的三個月的2.6％上升。經濟學家此前預計增長4.5％。 Halifax表示，它還包括2019年2月強勁增長的影響，這是由於倫敦銷量增加以及更昂貴的新樓盤所推動。 4月房產平均價格上漲至236,619英鎊，較上月上漲1.1％，而3月份則下跌1.3％。經濟學家此前預測4月價格下跌1.6％。 其他調查描繪了房地產市場放緩但不穩定的情況，市場上房屋短缺支撐了價格，而許多買家因擔心英國退歐對房地產價值及其個人財務的潛在影響而受到阻礙。 Halifax更表示，在金融危機之後，2009年4月房價觸及154,663英鎊的低點，此後增加了81,956英鎊 – 平均每年增長4.3％。
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如果我們要反思英國脫歐談判的現狀， 在過去幾個月中取得的進展很少， 普遍人容易認為英國處於混亂狀態。 雖然這可能在某種程度上描述了威英國政府目前的政治僵局， 但我們必須小心謹慎，不要用同樣的方式描繪英國經濟市場。 畢竟，許多英國領先的行業正在向前邁進。 例如，房地產市場在經濟和政治動盪面前顯示出自己的力量和韌性。 最初對歐盟公投後市場未來的擔憂很快被市場吸收; 自投票以來，房價一直在穩步上漲，新的建設項目正在全國各地上下， 不論住宅還是商廈物業繼續吸引著強大的國內和國際投資。 雖然大家很容易認為英國脫歐會對經濟構成主導影響， 但重要的是要退後一步，注意英國房地產市場的長期發展。 與此同時，我們還必須考慮目前市場面臨的挑戰，儘管存在政治僵局， 這些障礙應該成為未來數月和數年內解決。 最近的房價趨勢告訴我們什麼？ 如果我們回顧一下歐盟公投後的頭條新聞， 英國就會出現一連串的厄運和悲觀預測。 雖然投票產生了一些連鎖反應， 最顯著的是房價在倫敦停滯不前， 但英格蘭中部和英格蘭北部在過去幾年一直房價上升， 推高了全國平均房價。 自2016年投票以來，許多地區的房價都以兩位數的速度上漲; 伯明翰的比例為16％，其次是曼徹斯特和萊斯特（均上漲15％）。 房地產價值的增長可部分歸因於投資湧入再生項目， 這些項目正在恢復住宅建設工作並支持改善基礎設施和交通聯繫。 與此同時，國內外對英國房地產的投資也保持強勁。 距離英國退歐截止日期（3月29日）僅幾個星期， 2019年1月住宅物業的交易數量比之前的12個月增加了1.3％。 這些數據只是表明，雖然市場存在一些猶豫， 但作為傳統資產類別的房地產繼續為未來的購房者提供有吸引力的投資選擇。 畢竟，英國房產已經一次又一次地證明能夠承受困難時期，並提供強大的投資回報。
Read More對於倫敦和英國東南部的業主來說， 近年來他們的回報受到重創，在英國其他地方購買房產似乎是一個很有吸引力的前景。 英國政府實施的額外印花稅變化導致英格蘭南部的買入市場活動陷入低迷。 但英格蘭北部地區，蘇格蘭和威爾士的租金回報率上升， 誘使許多南部人北上投資。 同樣對於海外工作的英國人士和退休人員來說， 擁有和出租英國房地產通常被視為獲得長期穩定回報。 英國租賃代理商Your Move公佈的數據顯示， 倫敦一處房產的平均年收益率已降至3.2％。 相比之下，東北地區的業主通常每年可獲得5％的投資。 西北（4.8%），蘇格蘭和威爾士（均為4.6%）也是收益率高於平均水平的地方。 抵押貸款經紀人largemortgageloans.com的Matthew Hillyer表示： “自從印花稅的變化和抵押貸款利息的減免以來， 東南部的許多專業業主都專注於中部和北部的房地產。 “
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大家可能認為租屋係千禧一代的玩意， 但對於許多退休人士而言，他們亦首選住房。 Retirement Villages最近的一項研究顯示， 55歲以上的55％的人表示他們會考慮租房， 48％的人表示他們會與朋友一起租房。 至於點解唔想做業主呢? 老年人不想在以後的生活中有麻煩， 例如買賣過程以及遺產分佈問題等等煩惱。 現年74歲的喬治娜•貝維斯（Georgina Bevis） 和她的丈夫邁克（78歲）一起搬進了伯奇格羅夫（Birchgrove）， 喬治娜•貝維斯（Georgina Bevis）非常健康， 但她丈夫患有帕金森病。 她兒子提出要她們買房子養老， 但她們不想購買， 她認為她們這個年齡不想再簽署所有文件。 老友記都比較喜歡租配套比較充足的公寓， 例如有會所設施、圖書館、餐廳，附近亦都要有購物中心等等。 英國的老友記比較著重生活品質，而且有及時行樂的心態， 加上每一個月都有穩定退休金生活，令他們更喜歡租高端房屋安享晚年。
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與英國所有頂級城市相比，曼徹斯特在房價增長方面處於領先地位， 到2028年底，該城市的價格預計將上漲57％。 全球房地產中介公司Cushman＆Wakefield發布了英國核心城市房價增長數據。 該機構還預測了未來的房價，並研究了現有房屋和新房之間的價格差異。 作為歐洲增長最快的經濟體之一， 曼徹斯特在2017年平均房價上漲了11％，而英國的平均房價只升約5％。 在截至2018年6月的12個月中，曼徹斯特的價格上漲了9％，而倫敦則下跌了1％。 這使得曼徹斯特在過去六年中有五年在英國房地產市場上實現了最高的價格增長。 隨著建造新房屋成為英國的首要任務， 許多城市都看到現有住宅和新建築之間存在巨大的價格差異， 令到新房屋價格越來越高，因為許多人也想買新樓上車。 然而，曼徹斯特擁有強勁的需求，現有住宅和新住宅的平均價格相差16％。 曼徹斯特的未來是光明的 對於曼徹斯特來說，未來的情況仍然看好，到2028年底，房價預計將上漲57％。 這是所有英國頂級城市中最高的，並顯示該城市的房地產投資可能非常有利可圖。 其他研究和報告也得出了類似的結論。例如，Savills最近的一份報告顯示， 英格蘭北部和West Midland的房價將在未來五年內持續增長。 最重要的是，中國對英國住宅房地產的興趣達到了創紀錄的水平， 其中包括對曼徹斯特的興趣急劇增加。 無論是近在咫尺還是放長線來看， 許多投資者都得悉於曼徹斯特投資房地產的好處， 曼徹斯特是英國房地產市場中不斷增長的城市。 此外，大量的學生和年輕的專業人士為了追求更生活享受LifeStyle, 也留在注重環境保護的曼徹斯特。 與此同時, 不少公司也遷入進一步提供更佳的工作環境，以提升工作效率。 曼徹斯特是一個買入租賃熱點，甚至被評為英國房東的最佳地點， 證明該市在房地產行業有很大的發展空間。
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