伯明翰位於英國交通網絡的中心，3小時内車程可以到達英國75%嘅地方，交通便利，生活指數比倫敦較低，最近成爲港人移居英國選擇之一。除左選擇伯明翰市中心之外，當地著名富人區Solihull亦係熱選地點之一。呢區治安安全，好學校選擇多，唔怪得特別受香港移民家庭歡迎。 呢區仲有一個優勢，HS2高鐵站除佐伯明翰市中心嘅Curzon站，另一個站就係設係呢個區，由高鐵HS2 Interchange站揸車去現時Solihull最繁華嘅中心購物區touchwood shopping centre僅需10分鐘。商店配套林立，生活出入十分方便。所以如果唔想選擇伯明翰市中心，但又想享受快速高鐵帶黎嘅便利（以後去倫敦只係需要38分鐘，去曼徹斯特只需37分鐘），可以考慮搬嚟呢度。 HS2高鐵Interchange中轉站未來黃金三角The Hub 點解要係伯明翰市中心以外整多一個Interchange高鐵中轉站呢？從下圖我哋可以見到，未來嘅高鐵站（三角型區域），位於高速公路A45，A452同埋M42的交差點。將會同宜家嘅NEC博覽中心及國際會議中心，伯明翰機場連成一直綫，呢片地方將會成爲“the Hub”經濟區。而我們香港人熟悉的汽車製造商Jaguar同埋Land Rover製造中心亦係呢度附近。 高鐵中轉站本身將由兩個415米長島式平台組成，提供4個平檯面以及2個中央高速直通車路線。該站仲會通過自動載人裝置（APM）連接NEC博覽中心，伯明翰國際火車站同埋伯明翰機場，預計每小時可以向每個方向上載運多​​達2100名乘客。現時伯明翰機場提供飛往直達150多個國際目的地嘅航班。   預計高鐵中轉站會為呢個區帶嚟： 70,000個新嘅同受保護就業的機會 多達5,000套新建房屋 65萬平方米商業發展空間 每年為經濟增長奉獻62億英鎊嘅GVA 公共交通工具網絡將會係45分鐘內將130萬人帶到The Hub 英國中西地區聯合當局期望，高速鐵路HS2長期經濟增長計劃會為中西部地區帶嚟100,000個就業機會，140億英鎊經濟增長。 車站建設進度 目前準備工作已基本完成，車站嘅主要結構已經擺放到位。第一階段工作包括係M42和A446上建造模塊化橋樑，並對該地區的道路網絡進行改造，以方便前往新車站鏈接往返伯明翰商業園的交通。 高速鐵路HS2嘅Early Works承建商LM係Laing O’Rourke同Murphy嘅合資企業，宜家已有大約200人係呢度開工，包括畢業生及學徒。隨著新橋樑同通道建設逐步增加，係未來幾個月中，呢個數字將增加到250人。Laing O’Rourke合資公司LM係今年8月網站信息上更新，工程已提前完成佐寬度65米跨M42嘅橋樑安裝，呢個係HS2嘅第一個永久性結構。 ? 由Solihull高鐵中轉站去：? ? East Midlands Hub – 17 分鐘 ? Manchester – HS2 37 分鐘 (現時所需時間 106 分鐘) ? London – HS2 38 分鐘 (現時所需時間 70 分鐘) ? Leeds – HS2 46 分鐘 (現時所需時間…

新冠病毒威脅反撲之際，重創歐盟經濟，可能出現「大蕭條」般的情況。令英國同歐盟的貿易談判增添了緊迫性和複雜性。英國脫離歐盟的貿易談判進入最後衝刺階段 — 到12月31日，如果雙方仍然未傾掂數，咁係米意味著大家最擔心嘅「硬脫」，即係“無協議脫歐“會出現呢？ 係CBRE的11月的脫歐研究报告推斷，英國最大可能係計劃嘅年底，將會以類似加拿大式自由貿易協定方式（CETA）同歐盟達成協議脫歐（75%機會）。而“挪威”或“EFTA”模型脫歐嘅機會只有5%。大家最擔心嘅“無協議”，俗稱“硬脫”嘅機會係20%。 點解呢？其實到目前為止，英國已成功完成簽署了20項「連續性」協議，涉及歐盟内50個國家或地區。2018年，英國貿易（商品和服務）總價值為1.3萬億。呢D貿易中約有11％來自和歐盟有貿易協定的國家。英國已達成的20項貿易協定僅佔英國總貿易額的8％。根據2018年的貿易數據，咁意味著，其實英國到目前為止已完成了與歐盟有關的四分之三的貿易協議（數據來源：bbc）。而宜家剩翻落黎英國同歐盟談判，大家企得最硬嘅兩個議題就係捕魚同北愛爾蘭&愛爾蘭共和國的邊境問題。 CBRE認爲呢兩個議題雖然好重要， 但唔足以達到搞到最後兩邊反檯以兩敗軀傷嘅“no deal“方式分手。 但宜家剩翻嘅談判時間咁少，即使退一萬步黎講，真係“硬脫“會出現咩情況呢？ 如果雙方無協議地分手，英國將面臨根據世界貿易組織（WTO）制定的基本規則與歐盟進行貿易嘅前景。英國不再享受歐洲單一市場和關稅聯盟的各項特權，同歐盟嘅貿易關係就好似英國同美國、中國之類經濟體的貿易關係一樣。姐係點？具體黎講，就係原本無關稅嘅商品同服務進出口，將有關稅和邊檢，造成貿易商、零售商和消費者都會見到物價上漲。此外，海關邊檢亦很可能導致邊境口岸擁堵、延誤。 回想呢幾年黎，由爭論會唔會脫歐，到確認脫歐時間， 然後再到研究究竟係硬脫定軟脫， 呢個long goodbye to 歐盟真係夠晒漫長。 但亦都因爲係時間夠長，令市場有足夠嘅時間逐漸消化呢個“分手”信息，各個行業都有時間做好back-up plan 應對。再加上英國政府向來對房市政策非常謹慎，嚴格控制市場泡沫空間。小編相信插水式跌價都比較難會係呢度出現。 投資房產一般屬於長綫投資，從長遠黎看，英國的成功取決於提高經濟生產力同爭取歐盟之外的機會競爭優勢。一直以黎英國樓有著良好地產制度環境和法律保障，所以係國際上一直具備相當的競爭力。何況英國每年新單位落成量數量有限，供應一直跟不上需求，因此賣方市場的總體態勢一直沒有改變，在供應減少之下，將會推高樓價。所以其實“硬脫歐”對英國樓價造成嘅殺傷力，可能遠遠被高估。 事實證明，即便在疫情封鎖時期，因為英鎊匯率一度大幅度下跌反而吸引佐大量國際fans進入地產市場。其中包括港資、中東財團、歐洲基金在內的眾多國際機構或個人投資者都通過了遠程下單的方式，對英國的一D優質資產進行競購投資或交易。進一步證明佐海外市場對英國市場嘅信心。 所以其實，英國脫歐係米真係咁得人驚呢？ Financial services Brexit journey will continue until (at least) 2022 Brexit: a blessing in disguise for the UK’s Real Estate Market? UK Real Estate and the Brexit Endgame https://www.bbc.com/zhongwen/trad/uk-54074282 ***此報告僅供參考*** 本報告綜合了不同機構的統計數據，因爲各機構的口徑差異，影響各份報告的數據不一定完全一致，大家可以根據心儀地區的長期走勢綜合了解實際市場的表現。儘管我們竭盡全力確保索引盡可能穩健，但我們不能保證其準確性或完整性。我們保留隨時更改及編輯或更改索引的權利。試圖依賴指數的投資者需自擔風險。對於數據的不准確或不完整或根據數據做出的任何決定而導致的直接或間接的任何損失或損害，英華地產不承擔任何責任。希望需要索引此文章用於其他商業用途的用戶或媒體需要先從英華地產獲得許可。 你可能會感興趣的專題： 英國買樓小學堂：關於英國續產權（leasehold）的冷知識…

截至今年10月的三個月，租戶需求持續回升，呢個已經係連續第二個季度增長。部分學生於秋季照常返回大學，增加了租賃領域的需求。同時，進入市場的房東指示的數量有所減少。但有一點值得關注嘅係，儘管近期全國大部分地區對租金增長的預期仍然樂觀，倫敦卻係一個例外。 由於疫情影響， 現時英國抵押貸款條件更辣而且審核時間更長，首次購房者在試圖獲得住房貸款的抵押貸款市場中面臨挑戰，令到部分存款較少的人暫時擱置購房計劃，這意味著許多有抱負的房主將在租賃市場停留更長的時間，從而支撐了需求。導致更多人回流到租賃領域。 租戶需求與租賃物業供應之間的持續不平衡在許多地區為租金增長提供了支撐，英國大部分城市的租金都在上漲。首次鎖定結束後，租房者的需求已從初夏的高位回落，但同比需求仍比2019年同期高出約20％。 然而根據Zoopla的租金指數對英國租賃市場的最新報告，英國第二次鎖定期間，倫敦和英國其他地區兩個市場表現形成鮮明對比。由於工作方式的變化，通勤方式和旅遊業的疲軟，導致供過於求，倫敦的平均租金下降了5.2％。英國倫敦以外的租金的年度變化 上漲了1.7％ 。 區域數據見下圖： 咁係米代表倫敦從此失寵？倫敦人都選擇離開呢？根據Zoopla嘅報告提到，雖然一部分數據顯示部分倫敦人選擇改變生活方式和地點，但大規模搬遷的可能性可能是被誇大。倫敦人留在城市的比例與去年相比，實際上是有所增加。搬家的，大多數是在東南和東部地區，其中包括倫敦外圍的通勤區。 之後會點？ 參考過往經驗，冬天因爲聖誕和新年等節日關係，較少人會選擇在這個時間選擇搬家，再加上第二次lockdown，在家辦公影響通勤模式的影響， 估計未來幾個月的整個英國租賃市場會延長續Q3的情況。但係預計到明年，更多大城市，尤其是市中心地段的供應可能會看到開始趕上需求，所以可能會對租金增長造成壓力。另外，如果疫苗一旦明年驅逐禁令廢止，部分地區恢復以往的辦公室工作通勤方式，這些地區的租金將2021年將從新出現增長空間。 最後，仲有一個得意嘅現象，据“zoopla最受歡迎的搜索詞”反應出，住房空間更大，尤其是帶有花園，停車場，露臺的物業越來越受歡迎。而排名第5的搜索詞是“寵物”， 代表租客尋求寵物友好型的住所需求正在增加。 ***此報告僅供參考*** 本報告綜合了不同機構的統計數據，因爲各機構的口徑差異，影響各份報告的數據不一定完全一致，大家可以根據心儀地區的長期走勢綜合了解實際市場的表現。儘管我們竭盡全力確保索引盡可能穩健，但我們不能保證其準確性或完整性。我們保留隨時更改及編輯或更改索引的權利。試圖依賴指數的投資者需自擔風險。對於數據的不准確或不完整或根據數據做出的任何決定而導致的直接或間接的任何損失或損害，英華地產不承擔任何責任。希望需要索引此文章用於其他商業用途的用戶或媒體需要先從英華地產獲得許可。 REF： Home track Q3 2020: Rental Market Report CBRE：Rental growth in Central London remains robust according to latest data RICS：A substantial rise in unemployment is likely towards the end of the year Zoopla UK Rental Market Report Knight Frank：…

受新冠病毒影響，今年各個行業都遇到與往年不一樣的考驗。英國作爲one of the top熱門海外房產投資市場之一，此時投資到底是危還是機？？十月以來，英國各大機構陸續發布了2020年第三季度英國房地產行業的研究報告，投資前應要做D功課，小編就為大家收集了各大報告匯總和預測，希望可以幫到大家於投資之前提供分析參考。 英國市場總體情況 儘管英國疫情反复，但是從數據上看，英國房地產市場的總體上漲趨勢明顯。根據英國權威金融機構Halifax9月份的房價指數，英國的平均房價同比上漲7.3％至全英房產均價249,870英鎊，是2016年以來的最大漲幅。 2020年第三季度（7月至9月）的房價比上一季度（ 4月至6月）上漲了3.3％，是2016年6月以來的最強增長數據。房地產市場的快速反彈與英國其他許多經濟領域的前景黯淡形成鮮明對比，在截至6月的三個月中，英國經濟的其他領域萎縮了20％。對比起大流行前， 8月份的生產量仍低9％。 倫敦市場情況 根據Savills十月發佈的數據，整個倫敦黃金地段，價格在2020年第三季度持平，比一年前高1.0％。在倫敦市中心，本季度價值超過1000萬英鎊的房地產價格上漲了0.2％，而價值不足200萬英鎊的房地產價格下跌了-0.5％。房屋（house）在2020年第三季度的邊際增長率為0.1％，而公寓（apartment）的下降幅度為-0.4％。這可能是由於目前旅行限制，部分公寓暫時缺乏國際買家需求。然而，High-end最高價值房屋的增長表現略有遜色。在倫敦外圍黃金地段，價值200萬英鎊或以上的房地產價值在截至9月的三個月中增長了0.5％，在過去一年中增長了2.4％。 倫敦以外地區 根據Rightmove的每月房屋價格指數，鎖定後的活動激增也看到自2008年3月以來，售出房屋數量最多，與通常的夏季銷售淡季形成鮮明對比。在過去的十年中，每年這個時候的要價平均每月下降了1.2％。然而，新數據顯示，十二個地區中有十個地區的要價上漲，隨著城市中心人口的不斷外流，七個地區的價格創下歷史新高。在蘇格蘭和中部地區，要價同比上漲了6.3％，而威爾士的漲幅為5.8％。 RICS在10月的銷售市場報告指出，東英吉利East Anglia的銷售表現脫穎而出，目前的勢頭特別強勁（淨值餘額+ 72％），而英國西北North West和中西部地區West Midlands的淨餘額讀數也升高（見下圖）。 貸方數據 最後，我哋睇睇2020年Q3貸方的一些數據。 英格蘭銀行公佈的數據顯示，英國貸方九月批准了自2007年9月以來的最高抵押貸款數量，出乎意料地延續了解封後的激增趨勢，但對消費者的無抵押貸款卻創下了歷史新低。 9月份購房抵押貸款批准數量從8月份的高點85,530躍升至91,454，超出了路透社調查的經濟學家此前預期的下降預期。9月份向消費者提供的無抵押貸款比去年同期減少4.6％，是自1994年英國央行開始按月收集這些數字以來的最大年度跌幅。 抵押貸款經紀公司Coreco的董事總經理安德魯·蒙特萊克（Andrew Montlake）表示，房地產市場的回暖有機會會減弱。“由於對生產力方面的持續鬥爭以及對失業率上升的擔憂，尤其是對房價增長的影響，放貸人比以往更審慎。” 前景預測 綜合以上數據2020 Q3的數據，英國樓市現時的表現暫未受疫情太大影響，第三季度自鎖定禁令結束以來，英國住房市場的活動急劇反彈，並在財政部長Rishi Sunak於7月臨時免購房稅後進一步加劇。預期未來12個月的此銷售增長會放緩。因爲買賣雙方不僅需要繼續對價格保持務實態度，而且還要保持耐心，抵押貸款人，運輸商和測量師發現很難跟上當前市場的需求。 經濟不確定性和另一個迫在眉睫的英國退歐期限將使目前的勢頭難以維持到今年年底。根據往年英鎊價格的波動情況，英鎊一般在年初經歷快速下跌後逐漸回暖，臨近下半年普遍呈現上漲態勢。今年雖然受突發疫情和脫歐過渡期談判問題的影響，英鎊價格變動幅度較以往更大，但如今仍然處於歷史低位，這亦是現時另一個海外買家入場的誘因。 在2021年3月31日結束印花稅假期（恰好向海外買家徵收附加費）的情況下，可能會導致明年頭幾個月的活動頻繁。明年剩餘時間的表現將很大程度上取決於經濟復甦的程度，一部分人或受失業的壓力，導致選擇租房居住的人數會增加。最新的消息， 疫苗研究方面也有了曙光，有望于2020年12月能在英國開始接種，大家回復日常生活的日子亦越來越近。 隨著經濟和創收前景的恢復，更廣泛的稅收環境可能會拖累未來的價格上漲，尤其是當經濟復甦獲得一定動力後，政府將需要特別關注稅收。放寬國際旅行限制對於倫敦市中心和其他更依賴海外需求（如留學生群）的市場尤為重要。至於何時放寬和怎麽回復還有待觀察，但就目前而言，這些市場上的報價對於那些具有長遠眼光的人來說，是一個不錯的購買機會。 ***此報告僅供參考*** 本報告綜合了不同機構的統計數據，因爲各機構的口徑差異，影響各份報告的數據不一定完全一致，大家可以根據心儀地區的長期走勢綜合了解實際市場的表現。儘管我們竭盡全力確保索引盡可能穩健，但我們不能保證其準確性或完整性。我們保留隨時更改及編輯或更改索引的權利。試圖依賴指數的投資者需自擔風險。對於數據的不准確或不完整或根據數據做出的任何決定而導致的直接或間接的任何損失或損害，英華地產不承擔任何責任。希望需要索引此文章用於其他商業用途的用戶或媒體需要先從英華地產獲得許可。 Ref： CBRE:United Kingdom Residential Indicators of Recovery November 2020 Financial Times: UK mortgage approvals rise to highest levels since 2007 Halifax:…

英國首相Boris Johnson一直強調，寧可硬脫歐，也不要一個不理想的脫歐協議，令市場相信，英國硬脫歐的機會非常高。 但是分析員普遍相信，即使英國在10月31日真的硬脫歐，樓價亦不會大跌，原因是目前的供應仍然非常緊張、硬脫歐不會引致信貸緊縮，和英倫銀行屆時可能會減息以刺激樓市。 更多買家繼續靜觀其變 雖然最新的數據，包括英國樓宇按揭獲批宗數等顯示，樓價有見底回升之勢，但由於硬脫歐的風險非常高，買家可能繼續靜觀其變，繼續作壁上觀而不入市。然而，硬脫歐亦將不會導致英國樓價出現雪崩式下跌，其中一個原因是硬脫歐雖然令房屋需求減少，但亦同時令供應一同減少，因愈來愈多準置業者採取觀望的態度，而在通脹升溫的環境下，缺乏供應將可令樓價企穩。 最近的政治事件導致英國硬脫歐的危機大增，根據一項調查顯示，機會高至接近五成，但Stone & McCarthy Research Associates經濟師Niraji Shah認為，英國樓市並不會因此而崩潰，原因是硬脫歐雖然會令經濟變得更差，失業人數上升，但將不會導致信貸緊縮的情況出現。再者，假如英國經濟屆時受到嚴重打擊，英倫銀行亦會再次減息救經濟。此外，硬脫歐後，英鎊將會進一步下跌，這亦會刺激到更多海外買家到英國購買房地產。 英倫銀行或減息救經濟 Nationwide早前公佈的數據顯示，英國樓價在七月和八月份保持平穩，按年和按季分別錄得0.6%和0.3%的增長。該公司總經濟師Robert Gardner認為，在短期內，穩健的勞工市場和低借貸成本將仍會為樓市提供支持。

英國首相Boris Johnson一直強調，寧可硬脫歐，也不要一個不理想的脫歐協議，令市場相信，英國硬脫歐的機會非常高。 但是分析員普遍相信，即使英國在10月31日真的硬脫歐，樓價亦不會大跌，原因是目前的供應仍然非常緊張、硬脫歐不會引致信貸緊縮，和英倫銀行屆時可能會減息以刺激樓市。 更多買家繼續靜觀其變 雖然最新的數據，包括英國樓宇按揭獲批宗數等顯示，樓價有見底回升之勢，但由於硬脫歐的風險非常高，買家可能繼續靜觀其變，繼續作壁上觀而不入市。然而，硬脫歐亦將不會導致英國樓價出現雪崩式下跌，其中一個原因是硬脫歐雖然令房屋需求減少，但亦同時令供應一同減少，因愈來愈多準置業者採取觀望的態度，而在通脹升溫的環境下，缺乏供應將可令樓價企穩。 最近的政治事件導致英國硬脫歐的危機大增，根據一項調查顯示，機會高至接近五成，但Stone & McCarthy Research Associates經濟師Niraji Shah認為，英國樓市並不會因此而崩潰，原因是硬脫歐雖然會令經濟變得更差，失業人數上升，但將不會導致信貸緊縮的情況出現。再者，假如英國經濟屆時受到嚴重打擊，英倫銀行亦會再次減息救經濟。此外，硬脫歐後，英鎊將會進一步下跌，這亦會刺激到更多海外買家到英國購買房地產。 英倫銀行或減息救經濟 Nationwide早前公佈的數據顯示，英國樓價在七月和八月份保持平穩，按年和按季分別錄得0.6%和0.3%的增長。該公司總經濟師Robert Gardner認為，在短期內，穩健的勞工市場和低借貸成本將仍會為樓市提供支持。