英國買樓印花稅最重要的分析（上）- 英華地產 Ying Wah Property

買樓雜費支出龐大，其中「印花稅」是其中一項極高昂的置業成本。
印花稅究竟是怎樣計？當中新舊稅制有什麼重點要留意？
今日英華小學堂就同你分三集，釐清現時英國印花稅嘅所有疑問！

印花稅 SDLT- stamp duty land tax 基本定義

如果您係英格蘭同北愛爾蘭以一定價格購買物業或土地，必須支付印花稅土地稅（SDLT- stamp duty land tax）。該稅適用於永久業權（freehold）和租賃業(leasehold)物業，無論您是直接購買（cash buyer）還是抵押購買(mortgage buyer)。Stamp duty嘅計算方法取決於物業嘅成交價錢，住宅以及買家是否首次購買者，非住宅或混合用途。

“印花稅假日”（stamp duty holiday）

今年新冠病毒肆虐，為佐刺激英國樓市，英國將推出一個名為“印花稅假日”（stamp duty holiday）的政策，將印花稅的起徵點由原來嘅12.5萬英鎊調整到了50萬英鎊。優惠期以物業的「交易完成日期」(Completion Date) 為準，必須在優惠期內完成交易，先算符合資格。

如果您購買的住宅物業將在2020年7月8日至2021年3月31日期間成為您的”主要住所”，咁您只需俾金額超過500,000英鎊部分嘅印花稅。無論您是購買第一套房還是以前擁有財產，這都適用。如果您要購買的其他房屋將不再是您的主要住所，則您至少需要支付3％的印花稅土地稅，該稅率隨房產價值而增加。

點界定我嘅”主要住所”呢？

你的主要住所需要符合下面幾個條件：
你與你嘅家人住係入面
你的個人物品放在裡面
你的郵件投遞到這個地址
你的公民投票登記地址於此物業（這個非常重要）
你支付此地址的水電氣等服務

我兩套屋，兩邊住得唔得？

如果您在世界其他地方已經擁有一處住宅物業，很大機會您在英國購買的物業除了需要按標準稅率繳付房產印花稅外，還需要另外繳納3%附加稅。但如果您在同一天更換主要住所，則無需支付這筆3%的附加費。

如果您在英國購買新房產的同一天並無出售原有主要住所，您將需要支付3%的房產印花稅附加稅，但是如果您想取回這筆附加稅費用，您最多可以在三年內將舊房出售。出售後，您就可以同稅局claim翻呢筆3%的房產印花稅附加稅。

如果我同老公住埋一齊，但只有老公登記作爲業主，咁老婆買入第二個物業又點計呢？

就3%附加稅而言，配偶和伴侶與購房者會被視為同一個人。因此，如果您的配偶在世界上其他地方擁有物業，而您又打算在英國購買新物業，您們將會被視為同一個人處理，故此仍將需繳納3%的房產印花稅附加稅。

現時稅制(印花稅假期)
VS舊稅制（基本階梯稅制）

跟住落黎，再同大家對比下現時稅制以及舊稅制下，印花稅嘅計算方法。

下表顯示了購買住宅物業時您需要支付的SDLT %：
印花稅假日：起徵點調到50萬英鎊

物業買入價	主要住所SDLT rate	第二個物業/出租SDLT rate
0 – £500,000	0%	3%
£500,001 – £925,000	5%	8%
£925,001 – £1,500,000	10%	13%
>£1,500,000	12%	15%

例如，陳師奶以65萬英鎊係2020年12月成交佐一個單位作為”主要住所”，

則應支付的印花稅為：首500,000英鎊為0％，以及（650，000-500，000）*5%=剩餘的£150,000的5％
陳師奶需要俾£7,500英鎊。

但如果李生自己本身係香港持有並居住一個物業，以65萬英鎊的價格購買了一個單位收租，作為佢嘅”非主要住所”物業，則應支付的印花稅為：
額外的附加費為19,500英鎊（650，000的3%）。這是在此價值的房屋上需要支付的7,500英鎊印花稅法案的基礎上，使印花稅總額達到£27,000。

但如果係舊政策的情況下，如果陳師奶買一個65萬鎊的物業作為”主要住所”要比幾多stamp duty呢？

按基本稅率階梯計算：0% x £125,000 + 2% x (£250,000-£125,000) + 5 % x (£650,000-£250,000) = 0 + £ 2,500 + £20,000 = £ 22,500.

所以現時係stamp duty holiday情況下購買，陳師奶悭佐£ 22,500-£7,500=足足15，000鎊啊！

講佐咁多，係時候take 個break比大家消化下。比份功課各位同學仔做下。對比下阿李生如果係上年非stamp duty holiday（舊稅制）情況下，購入一個65萬鎊單位，又非自住居所嘅情況下需要比幾多印花稅呢？係宜家呢個時候買悭佐幾多錢呢？

有興趣嘅同學可以係我地fb内留言，答案將會同大家係下期開估。

下集小學堂仲會同大家講下，除左stamp duty holiday之外，乜情況下仲有咩情況可以豁免印花稅??? 仲有“印花稅假日”自2021年4月1日之後，非英國居民的印花稅土地稅（印花稅）的新稅率又會有咩影響？

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英國買樓印花稅 最重要的分析（上）