買樓雜費支出龐大，其中「印花稅」是其中一項極高昂的置業成本。印花稅點樣計？當中新舊稅制重點要留意，今日英華小學堂繼續同大家釐清現時英國印花稅嘅所有疑問！
上集英華小学堂《英國買樓印花稅-最重要的分析（上）》解釋佐陳師奶如何悭佐£ 15，000印花稅之後，大家計唔計到李生個case要比幾多stamp duty呢？
同大家對下答案先，李生係印花稅假期前購買第二個物業需要俾£42000嘅印花稅。
3% x £125,000 + 5% x (£250,000-125,000) + 8% x (£650,000- £250,000)
= £3750 + £6250 + £32000
= £42，000。
Miss佐上集嘅朋友可以click呢度回顧：英國買樓印花稅-最重要的分析（上）
今日會同大家解釋下明年4月後海外買家印花稅嘅計算方法：
由2021年4月1日開始，“非英國居民”（non-UK residents）係英國買屋嘅話，將會被加收額外2% “海外買家印花稅”。呢個額外2%印花稅嘅意思係，係舊印花稅政策基礎上，再多加這2%的”額外“稅率。
”英國居民“與“非英國居民”嘅定義
除左英國公務員，外交官，或直接被英國皇室聘用人員（例如皇室人員，警察，司法職員，軍人等等”Crown Employees“）外， 是否為”英國居民“嘅重點在於：當事人係一年（亦即係12個月）當中，係英國境內生活是否至少滿足183日。
如果是當事人係買屋前12個月內（從”完成交易completion date“當天往前推算），係英國境內生活不足183天，就會被定義為“海外買家”而需要繳交額外的2%印花稅。避免部分人係英國和其他國家之間來回跑（比如說因為工作或生意的因素）被誤認為“海外買家”嘅情況。稅局允許，當事人係房產交易完成後的12個月，有在英國境內生活至少滿183天，咁當事人都可以向稅局申請“退稅”。將當初買樓時多交的”2%印花稅“claim翻黎。
新嘅海外買家附加稅計算方法係based on 印花稅假期前的舊稅制計算方法
Miss佐上集講解舊印花稅計法嘅朋友可以click呢條link回顧：英國買樓印花稅-最重要的分析（上）
下表為海外買家係2021年4月1日之後適用的印花稅率，我地break開佐黎俾大家睇新稅率係點黎嘅：
| 房價 |
海外買家 主要住所SDLT rate印花稅率 |
海外買家（+2%） 第二個物業/出租（+3%）SDLT rate |
| £0 – £125,000 | 0% +2%=2% | 0%+3%+2%=5% |
| £125,001 – £250,000 | 2%+2%=4% | 2%+3%+2%=7% |
| £250,001 – £925,000 | 5%+2%=7% | 5%+3%+2%= 10% |
| £925,001 – £1,500,000 | 10%+2%=12% | 10%+3%+2%=15% |
|
£1,500,001或以上
|
12%+2%=14%
|
12%+3%+2%=17% |
好，稅率有啦。用翻我地之前做功課用過嘅例子。
同樣係以65萬英鎊購入第二個物業
長居香港嘅黃師奶（海外買家）決定買佐一間係2021年4月收樓嘅屋收租（交樓日於2021年3月31日之後），咁要俾幾多印花稅呢？
5% x £125,000+7%x(£250,000-125,000)+10%x(£650,000-£250,000)
=£6250+£8750+£40,000
=£55,000
最後我地黎做個總結：
同樣係用650，000係英國購入一個單位收租，係唔同時間需要俾嘅印花稅大有區別（見下表）
| 物業購入價格 | 李師奶 | 李生 | 黃師奶 |
| completion date | 2019年7月7日 | 2021年3月31日 | 2021年4月1日 |
| 印花稅應繳 | £42,000 | £27,000 | £55,000 |
可見，點解現時英國樓市並未受疫情發生大影響啦，因爲印花稅假期加上英鎊匯率低，宜家買入可以節省好多印花稅。
下集预告：
了解完印花税嘅計算方法之後，下一集會同大家講講除左現時嘅印花稅假期以外，仲有乜特殊情況呢個印花稅可以得到減免或豁免呢？
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