英國新屋貴過二手樓 但反而幫你慳返唔少錢？ 很多英國物業買家可能會留意英國二手樓，皆因較低樓價或種種不同因素，但往往忽略房屋能源支出的重要一環。 買家可留意某些新屋採用節能設計，達到最佳可持續能源效益，大大減低每年能源費用。 為邁向2030年的減碳目標目標，英國政府推出不同環保政策，同時要求房屋無論是出售、出租或按揭都需要備有 EPC 能源性能證書 (Energy Performance Certificate)，讓買家或租戶知道房屋的能源效率，也作為按揭審批的考慮文件之一。 英政府利用EPC能源性能證書以規範房屋需達到一定級別，方可出售或出租。EPC級別由A級最高節能效率，至G級最低節能效率，證書有效日期是10年，過期後需要再次申請。級別愈高，代表能源效益愈高，物業耗電量相對較低，住戶所付的能源費用開支都相對低。 2025年起出租物業的EPC級別需達C級或以上，政府將分階段實施，隨後擴至2028年的所有租約。 如何決定EPC評級和提高評級? 評級由政府批准的能源評估機構進行，研究家庭每平方米所使用的能源以及產生的二氧化碳量。機構會以物業的屋頂、地板、窗戶、照明、牆身、暖氣、熱水等方面 進行測量調查，而目前每個家庭每年平均產生6噸二氧化碳。在提高評級方面，可嘗試使用太陽能板或可再生能源、安裝智能恆溫器、使用節能燈膽、使用新型節能熱水爐等。 一些新落成的住宅，會採用節能設計，為住戶減少高達58%能源支出，最高每年可節省£2,600能源費用。在廚房和浴室設備上，每人每天最多可減少26%的消耗量，在節水方面達到最佳能源效益。 不得不提的是，英國物業按揭受EPC級別影響，對較高級別的物業，英國銀行會為買家提供更多按揭優惠，包括按揭成數、更高優惠利率、延長定息按揭年期等。特別地影響Buy-to-Let按揭，銀行會考慮房屋出租能力，若然EPC評級太低，絕對有機會不獲批按揭。 總括而言，EPC評級絕對是海外買家及租客的重要考量因素，不論是自住或是 Buy-to-Let投資。查核評級時，最好知道 EPC申請日期，如在太久之前申請，需衡量該節能效益是否有效，亦要為花費改善房屋節能系統作好準備。 你可能會感興趣的專題： 英國買樓收租注意事項？投資英國物業前必讀教學 英國物業連車位更保值？買樓前要先分清車位類型 英國Affordable Housing等於香港公營房屋？ 海外客趁英鎊眨值大舉入市 倫敦豪宅查詢量近兩周急升！ 英國買屋要座北向南？揀座向不妨考慮本地人喜好 英國買樓交通要點睇？Google Map不能告訴你的盲點！ Read More

在英國買樓，經常都會聽到人問，有沒有包車位？要不要買車位？英國的車位可不可以獨立出租或出售？有甚麼建議？今天我們探討一下這個話題。 停車位 & 停車證 英國很多房屋都有車位，可能是指定停車位(Allocated parking)、私家 Driveway，或者車房garage 或 car port 之類。也有一些排屋 (Terrace houses) 可能沒有以上的設施，需要泊街邊。如果在鄉村，一般都不需要收費，但如果在大城市，例如倫敦、牛津、劍橋等很多地區，就需要與當地政府申請 Right to Park Permit，即是停車證，允許持證者將車輛停泊在特定街區， 同時每年可能需要支付一定費用。所以大家在買樓時應該要查問清楚賣家停車位的安排情況，以免失預算。 車位可不可以單獨出租？ 事實上，出租停車位或者直接將車房租出去的行為在英國十分常見，租金高低則視乎不同的地區，根據英國網上租車位平台 Yourparkingspace.com 的數據，一個車位最多每月可以賺取£40 – £400租金。 跟租樓一樣，租停車位也是有市場的，不同城市的停車位租金各不相同。甚至還有專門的機構和部門，像分析房租一樣般研究每年的停車位租金走勢。英國有數個專門代客人出租車位的網站平台及應用程式，例如 Justpark、Guntree、Parklet 等。有些平台需收取服務費，有些則沒有，大家有興趣可以到上述程式或網站查看更多資料。 整體而言，樓價和就業率較高的地區，停車位租金也相對較高。同時，如物業鄰近交通大站、球場或附近較多會展活動的地區，租金亦會較高。如果你具備這個條件，也可以考慮單獨出租停車位或車房。 車位可不可以單獨出售？ 在英國，單獨出售車位的情況其實並不常見，只有少數在倫敦較為中心的地方有相關紀錄。英國政府為推行環保低碳的經濟政策，近年不斷要求發展商實施 Low Car Housing，許多新的樓盤被限制興建，甚至沒有停車位。如果您的合約涉及車位，請注意它是否被列為租約 (Lease)。如果是這樣的話，也要確認租期的長短，是否與你購買的物業租期時間一樣。因為停車位租賃權和使用權 (Right to park) 之間的差別也很大。租賃權可在相關部門如 Land registry 土地處登記，而使用權是發展商授予你使用權，有權收回。轉售使用權是不允許的。此外，停車位管理和其他需要提前知道的問題，例如是否收費、收費多少均需要問清楚。 連車位的物業更保值及容易轉賣 根據英國當地房產中介Hamptons的調查，停車問題一直以來都是英國居民所注視的居家問題之一，無論自己是否有私人車道，大家還是會考量物業周邊的停車是否方便。而調查有超過50%的英國人都認同，在尋找房產時，停車是否方便是考量的重要因素之一。 另外， 車房也是非常短缺的資源，尤其在各大城市，在倫敦要找到連車房的房源是非常困難，因此若是連帶車房的物業是非常加分的。在英國，車庫不只是用來泊車，大多是用來儲存放物品，亦會有業主改造成工作室等其他用途。 你可能會感興趣的專題： 英國Affordable Housing等於香港公營房屋？ 英國住House鄰里關係心法總結 互相切想同時保障自身權益 英國花園種樹唔簡單 點對付鄰居植物生過界？ Help to... Read More

不少港人在選擇英國新樓盤時，會發現建屋商會提供一些Affordable Housing的購買選項，讓有意置業但經濟上無法負擔市場按揭的買家可以完成上車夢想。間中會聽到一些疑問，為何私人發展商的樓盤會跟政府資助房屋混合在一起？英國的Affordable Housing究竟是什麼一回事？今次就想跟大家探討一下這題目。 Affordable Housing有時候會譯成經濟式用房，顧名思義，它的設立就是為有自住需要的用家提供一個較為經濟、容易負擔的買樓方式，但英國的Affordable Housing跟香港的居屋，甚至公屋的資助房屋截然不同。 首先，提供Affordable Housing購屋選項的樓盤（多數會是新建一手盤），興建、銷售和管理均是由私人建屋商負責，並非像香港居屋計劃由公營的房屋署和房委會統籌興建。 整個Affordable Housing的原意是英國政府希望私人房屋市場上，可以見到一些較為經濟的住屋供應，能夠讓初次置業的買家（尤其是年輕人）成功上車。私人樓房發展商可以向政府申請不同形式的撥款以資助建屋項目，條件是在落成的住宅項目之中提供若干百分比的經濟式用房，讓買家可以透過一些計劃成功置業。 此外，政府也會優先照顧一些在關鍵行業的從業員（ key workers），例如NHS（國民醫療保健）員工、醫護人員、政府公職人員，又或者英國國防人員，以及其他有明顯住房需要的人。由此可見，合資格購買 Affordable Housing 的人並非英國的基層民眾，相反，他們通常會是手頭略有積蓄，有優質工作，對社會有貢獻的一群人。 Affordable Housing其中一個協助上車的計劃稱為Shared Ownership，大家可參考相關英國政府網頁的簡介資料，合資格的申請家庭必須是首次置業用家、家庭全年總收入低於80,000鎊、無法負擔市場按揭安排而買樓。計劃下，合資格家庭只容許講買一個新樓單位的部份業權。 例如一個全新樓盤項目提供80個新單位，建屋商按政府規定將其中15%（即12個單位）撥為可作Shared Ownership講買的選項。假如一個三房單位開價400,000鎊，一個合乎資格的4人家庭（父母及兩名子女）在無法獲得銀行按揭貸款供樓時，他們就可以考慮透過Shared Ownership去買這個新單位。他們可以只購買40%的業權，樓價隨即會降低至160,000鎊，而在入住期間每月仍需為餘下60%業權繳付租金給建屋商。根據同一網頁的資料，首年需繳付的月租約為550英鎊。 換言之，容許以Shared Ownership方式購買的單位，跟新屋苑其他作私人市場交易的單位，都屬同一個建屋商的相同發展項目之內，無論在房屋設計、用料興建、外觀地段方面都不會有巨大差別。當中的安排可能是以某些幢數或樓層作區分，以劃定若干單位可以Shared Ownership方式購買。 入伙後鄰里間其實不會有甚麼分別，只是不同購買選項的取捨，在英國，年收入低於80,000英鎊的家庭亦絕不是「貧困家庭」。當然，Affording Housing的範圍不限於協助首置上車的計劃，還有更多幫助有經濟需要人士租屋的其他措施。由於協助租住的單位不會出現在純買賣的樓盤，加上篇幅所限，無法一一介紹。 相信經過上面的介紹，大家對Affordable Housing會有多一點點認識，當下次再碰到一些樓盤有提供這類購買選項時，也不必立即產生資助房屋、低收入家庭或福利住房的聯想。 在英國，私人市場及政府確實都提供了不同的計劃，協助民眾解決住屋需要的問題，Affordable Housing只是當中的一項，有機會的話再向大家分享其他。 你可能會感興趣的專題： Help to Buy 計劃明年3月結束 買家最遲下月底須遞交申請 海外客趁英鎊眨值大舉入市 倫敦豪宅查詢量近兩周急升！ 【YW 樓市資訊】Hamptons七月份物業租金指數 英國買屋要座北向南？揀座向不妨考慮本地人喜好 英國買樓交通要點睇？Google Map不能告訴你的盲點！ 英國買二手樓程序略解｜買樓方法指南針 Read More

之前幾篇文章都談到在英國住House，有機會跟鄰居打交道時一些要注意的環節，包括花園木欄的擁有權和維修保養、種植花草樹木要留意的地方、修剪砍伐樹木等。 今日就同大家再分享一下其它一些需要留意的地方，包括在花園安裝曬衫繩、曬衫；安裝CCTV 、安裝戶外感應燈；飼養家禽或寵物；噪音管理方面包括裝修、打鬧、聚會開party， 其它如driveway 停車等行為。如果處理唔好，以上行為都有可能會構成滋擾，甚至有可能鬧上法庭。 講到鄰里關係，大部分人可能最容易聯想到會聲音和氣味。 試想像，在英國寧靜的社區環境之中，你邀請眾多朋友到家中開Party，甚至唱卡拉OK，所製造的聲浪都算幾大，好可能已經傳遍附近十幾二十間House了。而就算不是開party，只是小朋友在家中跑跑跳跳、興奮大叫，又或者練習樂器這些活動，都需要特別留心，避免在較夜的寂靜時份進行。 除了聲浪問題，煮食氣味都可以是一個引來不滿的緣故。一些會製造較大油煙味的煮食方法，例如韓燒、BBQ、咖哩之類，如果經常會烹煮這類食物，不妨都多跟鄰居了解一下，他們有沒有接受不到的情況。畢竟每個家庭情況都不一樣，相信你也不希望鄰居BBQ的濃煙因風向的緣故直接吹向你的花園甚至飯廳吧。多關心和體諒他人的感受，就能夠大大減低跟鄰居之間可能發生的磨擦。 其他需要關顧鄰里感受的事情可謂多不勝數，例如在後花園拉繩掠衣服，需要用到兩邊木欄的話，就要考慮其中一邊木欄是否屬於鄰居擁有？如果真係的話，縛繩之前會否先跟鄰居問一聲？又例如自己家裡養寵物，也要留意狗狗會否在深夜亂吠？貓貓會否容易聞入鄰居家裡？如果有機會飼養雞鴨，牠們的糞便又會否發出難受的氣味？ 另外一樣容易忽略的地方是侵犯私隱的可能性。在英國住House的朋友往往都會安裝不同形式的防盜系統以策安全，當中設置CCTV鏡頭也確實有所需要。但記緊要留心，安裝鏡頭時要特別留意會否拍攝到鄰居的花園、大門，甚至窗戶？相信你也不希望自己的家居會被鄰居的防盜系統攝入鏡頭吧，那麼你自己的鏡頭設置也要特別留心謹慎。 說了一大堆，其實都是希望大家明白到，在英國每戶家庭都希望能夠享受寧靜和不受騷擾的生活，那確實有賴鄰里之間互相替他人設想的生活習慣。希望自己能夠住得舒服，也要多多關顧鄰里和社區的感受。但如果問題沒有改善，可能最後也需要將狀況向地方所屬的Council或執法單位反映，那些時間你就需要將詳細記錄的情況如實告知相關機構。 故此在日常生活中，鄰里之間衝突的詳細過程，最好還是如實充分記錄下來，有時間甚至需要錄音或錄影片段的記錄以佐證。在不侵犯他人私隱的前提下，適當的記錄不失為保障大家利益的合適做法。如果到最後真的需要利用法律途徑去解決紛爭的話，確實的記錄也的確可以節省一些不必要的爭拗。 在英國居住，跟鄰里打交道，確實有數之不盡的學問，希望通過本文可以幫助大家了解作為業主自身的權利和義務，遇事如何協調協商，合法保護自己權益，最後祝願各位打算或正在英國居住的香港朋友都能夠享受平靜而愉快的新生活。 你可能會感興趣的專題： 英國花園種樹唔簡單 點對付鄰居植物生過界？ 英國住House打理花園大學問 木欄保養都唔係咁簡單 英國買屋要座北向南？揀座向不妨考慮本地人喜好 英國買樓交通要點睇？Google Map不能告訴你的盲點！ 英國租務條例改革 保障租客養寵物措施是無牙老虎？ 英國買二手樓程序略解｜買樓方法指南針 Read More

上期專欄跟大家談過在英國住House在打理花園方面需要留意的地方，包括花園的範圍，分隔木欄的擁有權，及當中涉及的保養維修責任問題等等。今次繼續細談Gardening之中比較專門的話題——樹木的種植、保養、修剪及砍伐，其中牽涉的技功及責任問題也著實不小。 樹木的品種和種植位置非常重要 話說，在英國有一種叫Leylandii（利蘭地）的植物經常會被傳媒報道，因為這種植物的生命力非常頑強，長青且耐寒耐旱，既能忍受空氣污染，又能抵擋海邊鹽風的吹襲，非常適合在英國種植。 但這種植物也引發很多英國家庭和自己鄰居常年不和，甚至鬧得雞飛狗走。英國媒體曾報道過多次由於利蘭地而引起的鄰居糾紛，甚至鬧上法庭的個案。 主因是利蘭地的生長速度非常快，每年可以生長1米，最高可以長到20多米，所以如果你或鄰居種了這種樹木而沒有修剪或妥善打理，可能就會遮擋了陽光或擋住了視線，甚至有人話會破壞風水……. 都唔好話唔煩！ 除了品種，種植樹木的位置也很重要。每一間House的後花園均可能會有跟鄰居接壤的邊界，而考慮到樹木長大後枝葉擴展會否「過界」的問題，考慮種植樹木的位置時也要想得長遠一點。 樹木的枝葉生長「過界」點算？ 樹木的擁有人誰屬取決於其生長的泥土。如果一棵大樹的枝葉覆蓋廣闊，而且很大比例地闖入了鄰居房屋或花園的範圍，只要其樹幹植根於你後花園的泥土上，那棵樹仍然會是你全權擁有。在一些特殊的情況下，即樹幹植根於兩間物業交界接壤的邊界（boundary）上面，那麼樹木就屬兩位業主共同擁有。 在這情況下，若「過界」的枝葉在鄰居的範圍內構成損害或破壞時，例如蟲害、枝幹倒塌、惡劣天氣等所造成的破壞，輕則壓爛鄰居花園內的植物，重則可造成財產損失甚至人命傷亡，作為樹木擁有人是需要負上責任的。 為免這樣潛藏危機，應該怎樣做？ 一般來說，無論是你的樹木枝葉「過界」闖入鄰居的花園、或是鄰居的樹木枝葉闖入你的花園範圍，雙方都有權在不知會對方的情況下，直接剪掉「過界」生長的枝葉。但緊記，剪下來的樹枝、樹葉或果實，仍然屬於鄰居所擁有，是需要妥為交還給對方（而不是隨便掉回對方的花園內！）。如果有果實生長你花園的範圍，你不能夠就此摘下果實據為己有，否則你可被視為偷竊，反之亦然。 英國的樹木保護法令 英國有訂立樹木保護法令（Tree Preservation Order，簡稱為TPO），這條法令用於保護一些樹木或者樹林，許多生長期數十年的大樹和珍稀樹種都受政府保護。獲法令保護的樹木是不可以被砍伐、修剪樹梢、拔根，以及任何形式的損害。 所以，當需要對樹木做出修剪或者砍伐，也有下面幾個程序要做： 1.      致電居住地的Council（地方議會），查證該樹木是否受TPO 保護。Council會幫忙審核想砍伐的樹是否在列表之內，然後發出修剪或砍樹的許可證。 2.      查看房屋購買合約，看看當中有沒有任何不能隨意砍伐前主人種植樹木的條款。如果有的話，便需要向Council提供合理的砍樹理由，如嚴重蟲害、樹根生長造成地基沉降等。 3.      獲得許可後，修剪或砍樹之前應預先通知鄰居，因為過程可能會造成大量木屑和噪音；還需在門前放置警示標語牌，以防止影響交通或者掉落的樹枝傷及路過的行人。 最緊要記住，在未經允許的情況下，砍伐、連根拔起或故意毀壞任何樹木都是違法行為。 樹木枝葉伸進公共地方 如果你種植的樹木枝葉伸進了房屋之外的公共地方，例如行人路或馬路時，所構成的潛在影響將會更大。保養道路的政府部門有權修剪掉伸進馬路的樹木枝葉，並且可以向樹木擁有人申索討回相關的工程費用。 各處鄉村各處例，有關英國房屋後花園 gardening 要注意的地方真的不少。希望這些知識和提醒，能幫助大家在英國找到合適的 Dream House。 你可能會感興趣的專題： 英國住House打理花園大學問 木欄保養都唔係咁簡單 英國買屋要座北向南？揀座向不妨考慮本地人喜好 英國買樓交通要點睇？Google Map不能告訴你的盲點！ 英國租務條例改革 保障租客養寵物措施是無牙老虎？ 英國買二手樓程序略解｜買樓方法指南針 Read More