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英國Affordable Housing等於香港公營房屋?

不少港人在選擇英國新樓盤時,會發現建屋商會提供一些Affordable Housing的購買選項,讓有意置業但經濟上無法負擔市場按揭的買家可以完成上車夢想。間中會聽到一些疑問,為何私人發展商的樓盤會跟政府資助房屋混合在一起?英國的Affordable Housing究竟是什麼一回事?今次就想跟大家探討一下這題目。 Affordable Housing有時候會譯成經濟式用房,顧名思義,它的設立就是為有自住需要的用家提供一個較為經濟、容易負擔的買樓方式,但英國的Affordable Housing跟香港的居屋,甚至公屋的資助房屋截然不同。 首先,提供Affordable Housing購屋選項的樓盤(多數會是新建一手盤),興建、銷售和管理均是由私人建屋商負責,並非像香港居屋計劃由公營的房屋署和房委會統籌興建。 整個Affordable Housing的原意是英國政府希望私人房屋市場上,可以見到一些較為經濟的住屋供應,能夠讓初次置業的買家(尤其是年輕人)成功上車。私人樓房發展商可以向政府申請不同形式的撥款以資助建屋項目,條件是在落成的住宅項目之中提供若干百分比的經濟式用房,讓買家可以透過一些計劃成功置業。 此外,政府也會優先照顧一些在關鍵行業的從業員( key workers),例如NHS(國民醫療保健)員工、醫護人員、政府公職人員,又或者英國國防人員,以及其他有明顯住房需要的人。由此可見,合資格購買 Affordable Housing 的人並非英國的基層民眾,相反,他們通常會是手頭略有積蓄,有優質工作,對社會有貢獻的一群人。 Affordable Housing其中一個協助上車的計劃稱為Shared Ownership,大家可參考相關英國政府網頁的簡介資料,合資格的申請家庭必須是首次置業用家、家庭全年總收入低於80,000鎊、無法負擔市場按揭安排而買樓。計劃下,合資格家庭只容許講買一個新樓單位的部份業權。 例如一個全新樓盤項目提供80個新單位,建屋商按政府規定將其中15%(即12個單位)撥為可作Shared Ownership講買的選項。假如一個三房單位開價400,000鎊,一個合乎資格的4人家庭(父母及兩名子女)在無法獲得銀行按揭貸款供樓時,他們就可以考慮透過Shared Ownership去買這個新單位。他們可以只購買40%的業權,樓價隨即會降低至160,000鎊,而在入住期間每月仍需為餘下60%業權繳付租金給建屋商。根據同一網頁的資料,首年需繳付的月租約為550英鎊。 換言之,容許以Shared Ownership方式購買的單位,跟新屋苑其他作私人市場交易的單位,都屬同一個建屋商的相同發展項目之內,無論在房屋設計、用料興建、外觀地段方面都不會有巨大差別。當中的安排可能是以某些幢數或樓層作區分,以劃定若干單位可以Shared Ownership方式購買。 入伙後鄰里間其實不會有甚麼分別,只是不同購買選項的取捨,在英國,年收入低於80,000英鎊的家庭亦絕不是「貧困家庭」。當然,Affording Housing的範圍不限於協助首置上車的計劃,還有更多幫助有經濟需要人士租屋的其他措施。由於協助租住的單位不會出現在純買賣的樓盤,加上篇幅所限,無法一一介紹。 相信經過上面的介紹,大家對Affordable Housing會有多一點點認識,當下次再碰到一些樓盤有提供這類購買選項時,也不必立即產生資助房屋、低收入家庭或福利住房的聯想。 在英國,私人市場及政府確實都提供了不同的計劃,協助民眾解決住屋需要的問題,Affordable Housing只是當中的一項,有機會的話再向大家分享其他。 你可能會感興趣的專題: Help to Buy 計劃明年3月結束 買家最遲下月底須遞交申請 海外客趁英鎊眨值大舉入市 倫敦豪宅查詢量近兩周急升! 【YW 樓市資訊】Hamptons七月份物業租金指數 英國買屋要座北向南?揀座向不妨考慮本地人喜好 英國買樓交通要點睇?Google Map不能告訴你的盲點! 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 Read More

英國住House鄰里關係心法總結 互相切想同時保障自身權益

之前幾篇文章都談到在英國住House,有機會跟鄰居打交道時一些要注意的環節,包括花園木欄的擁有權和維修保養、種植花草樹木要留意的地方、修剪砍伐樹木等。 今日就同大家再分享一下其它一些需要留意的地方,包括在花園安裝曬衫繩、曬衫;安裝CCTV 、安裝戶外感應燈;飼養家禽或寵物;噪音管理方面包括裝修、打鬧、聚會開party, 其它如driveway 停車等行為。如果處理唔好,以上行為都有可能會構成滋擾,甚至有可能鬧上法庭。 講到鄰里關係,大部分人可能最容易聯想到會聲音和氣味。 試想像,在英國寧靜的社區環境之中,你邀請眾多朋友到家中開Party,甚至唱卡拉OK,所製造的聲浪都算幾大,好可能已經傳遍附近十幾二十間House了。而就算不是開party,只是小朋友在家中跑跑跳跳、興奮大叫,又或者練習樂器這些活動,都需要特別留心,避免在較夜的寂靜時份進行。 除了聲浪問題,煮食氣味都可以是一個引來不滿的緣故。一些會製造較大油煙味的煮食方法,例如韓燒、BBQ、咖哩之類,如果經常會烹煮這類食物,不妨都多跟鄰居了解一下,他們有沒有接受不到的情況。畢竟每個家庭情況都不一樣,相信你也不希望鄰居BBQ的濃煙因風向的緣故直接吹向你的花園甚至飯廳吧。多關心和體諒他人的感受,就能夠大大減低跟鄰居之間可能發生的磨擦。 其他需要關顧鄰里感受的事情可謂多不勝數,例如在後花園拉繩掠衣服,需要用到兩邊木欄的話,就要考慮其中一邊木欄是否屬於鄰居擁有?如果真係的話,縛繩之前會否先跟鄰居問一聲?又例如自己家裡養寵物,也要留意狗狗會否在深夜亂吠?貓貓會否容易聞入鄰居家裡?如果有機會飼養雞鴨,牠們的糞便又會否發出難受的氣味? 另外一樣容易忽略的地方是侵犯私隱的可能性。在英國住House的朋友往往都會安裝不同形式的防盜系統以策安全,當中設置CCTV鏡頭也確實有所需要。但記緊要留心,安裝鏡頭時要特別留意會否拍攝到鄰居的花園、大門,甚至窗戶?相信你也不希望自己的家居會被鄰居的防盜系統攝入鏡頭吧,那麼你自己的鏡頭設置也要特別留心謹慎。 說了一大堆,其實都是希望大家明白到,在英國每戶家庭都希望能夠享受寧靜和不受騷擾的生活,那確實有賴鄰里之間互相替他人設想的生活習慣。希望自己能夠住得舒服,也要多多關顧鄰里和社區的感受。但如果問題沒有改善,可能最後也需要將狀況向地方所屬的Council或執法單位反映,那些時間你就需要將詳細記錄的情況如實告知相關機構。 故此在日常生活中,鄰里之間衝突的詳細過程,最好還是如實充分記錄下來,有時間甚至需要錄音或錄影片段的記錄以佐證。在不侵犯他人私隱的前提下,適當的記錄不失為保障大家利益的合適做法。如果到最後真的需要利用法律途徑去解決紛爭的話,確實的記錄也的確可以節省一些不必要的爭拗。 在英國居住,跟鄰里打交道,確實有數之不盡的學問,希望通過本文可以幫助大家了解作為業主自身的權利和義務,遇事如何協調協商,合法保護自己權益,最後祝願各位打算或正在英國居住的香港朋友都能夠享受平靜而愉快的新生活。 你可能會感興趣的專題: 英國花園種樹唔簡單 點對付鄰居植物生過界? 英國住House打理花園大學問 木欄保養都唔係咁簡單 英國買屋要座北向南?揀座向不妨考慮本地人喜好 英國買樓交通要點睇?Google Map不能告訴你的盲點! 英國租務條例改革 保障租客養寵物措施是無牙老虎? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 Read More

英國花園種樹唔簡單 點對付鄰居植物生過界?

上期專欄跟大家談過在英國住House在打理花園方面需要留意的地方,包括花園的範圍,分隔木欄的擁有權,及當中涉及的保養維修責任問題等等。今次繼續細談Gardening之中比較專門的話題——樹木的種植、保養、修剪及砍伐,其中牽涉的技功及責任問題也著實不小。 樹木的品種和種植位置非常重要 話說,在英國有一種叫Leylandii(利蘭地)的植物經常會被傳媒報道,因為這種植物的生命力非常頑強,長青且耐寒耐旱,既能忍受空氣污染,又能抵擋海邊鹽風的吹襲,非常適合在英國種植。 但這種植物也引發很多英國家庭和自己鄰居常年不和,甚至鬧得雞飛狗走。英國媒體曾報道過多次由於利蘭地而引起的鄰居糾紛,甚至鬧上法庭的個案。 主因是利蘭地的生長速度非常快,每年可以生長1米,最高可以長到20多米,所以如果你或鄰居種了這種樹木而沒有修剪或妥善打理,可能就會遮擋了陽光或擋住了視線,甚至有人話會破壞風水……. 都唔好話唔煩! 除了品種,種植樹木的位置也很重要。每一間House的後花園均可能會有跟鄰居接壤的邊界,而考慮到樹木長大後枝葉擴展會否「過界」的問題,考慮種植樹木的位置時也要想得長遠一點。 樹木的枝葉生長「過界」點算? 樹木的擁有人誰屬取決於其生長的泥土。如果一棵大樹的枝葉覆蓋廣闊,而且很大比例地闖入了鄰居房屋或花園的範圍,只要其樹幹植根於你後花園的泥土上,那棵樹仍然會是你全權擁有。在一些特殊的情況下,即樹幹植根於兩間物業交界接壤的邊界(boundary)上面,那麼樹木就屬兩位業主共同擁有。 在這情況下,若「過界」的枝葉在鄰居的範圍內構成損害或破壞時,例如蟲害、枝幹倒塌、惡劣天氣等所造成的破壞,輕則壓爛鄰居花園內的植物,重則可造成財產損失甚至人命傷亡,作為樹木擁有人是需要負上責任的。 為免這樣潛藏危機,應該怎樣做? 一般來說,無論是你的樹木枝葉「過界」闖入鄰居的花園、或是鄰居的樹木枝葉闖入你的花園範圍,雙方都有權在不知會對方的情況下,直接剪掉「過界」生長的枝葉。但緊記,剪下來的樹枝、樹葉或果實,仍然屬於鄰居所擁有,是需要妥為交還給對方(而不是隨便掉回對方的花園內!)。如果有果實生長你花園的範圍,你不能夠就此摘下果實據為己有,否則你可被視為偷竊,反之亦然。 英國的樹木保護法令 英國有訂立樹木保護法令(Tree Preservation Order,簡稱為TPO),這條法令用於保護一些樹木或者樹林,許多生長期數十年的大樹和珍稀樹種都受政府保護。獲法令保護的樹木是不可以被砍伐、修剪樹梢、拔根,以及任何形式的損害。 所以,當需要對樹木做出修剪或者砍伐,也有下面幾個程序要做: 1.      致電居住地的Council(地方議會),查證該樹木是否受TPO 保護。Council會幫忙審核想砍伐的樹是否在列表之內,然後發出修剪或砍樹的許可證。 2.      查看房屋購買合約,看看當中有沒有任何不能隨意砍伐前主人種植樹木的條款。如果有的話,便需要向Council提供合理的砍樹理由,如嚴重蟲害、樹根生長造成地基沉降等。 3.      獲得許可後,修剪或砍樹之前應預先通知鄰居,因為過程可能會造成大量木屑和噪音;還需在門前放置警示標語牌,以防止影響交通或者掉落的樹枝傷及路過的行人。 最緊要記住,在未經允許的情況下,砍伐、連根拔起或故意毀壞任何樹木都是違法行為。 樹木枝葉伸進公共地方 如果你種植的樹木枝葉伸進了房屋之外的公共地方,例如行人路或馬路時,所構成的潛在影響將會更大。保養道路的政府部門有權修剪掉伸進馬路的樹木枝葉,並且可以向樹木擁有人申索討回相關的工程費用。 各處鄉村各處例,有關英國房屋後花園 gardening 要注意的地方真的不少。希望這些知識和提醒,能幫助大家在英國找到合適的 Dream House。 你可能會感興趣的專題: 英國住House打理花園大學問 木欄保養都唔係咁簡單 英國買屋要座北向南?揀座向不妨考慮本地人喜好 英國買樓交通要點睇?Google Map不能告訴你的盲點! 英國租務條例改革 保障租客養寵物措施是無牙老虎? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 Read More

【YW 樓市資訊】Hamptons七月份物業租金指數

英國權威物業代理 Hamptons 剛發表了七月份租金指數(Hamptons Monthly Lettings Index – July 2022),以「租客在過去兩年已損失了一房居住面積」為題,顯示租金持續上升的趨勢。 指數報告要點: 1. 英國物業租金持續上升,Hamptons七月份租金指數顯示,全英平均租金(Great Britain,不計算北愛爾蘭)比較去年同期上升了8.3%,即平均每月租金已升至1,166英鎊。當中以倫敦市內圍(Inner London)的升幅最大,其次是英格蘭中部(Midlands)。 各地區新出租物業之平均租金 2022年7月 2021年7月 升幅 大倫敦地區(Greater London) £2,008 £1,787 12.4% 倫敦市內圍(Inner London) £2,672 £2,001 33.6% 倫敦市外圍(Outer London) £1,885 £1,747 7.9% 英格蘭東部(East of England) £1,249 £1,237 1.0% 東南部(South East) £1,074 £983 9.3% 西南部(South West) £1,126 £1,064 5.8% 中部(Midlands) £824 £750 10.0% 北部(North) £782... Read More

英國住House打理花園大學問 木欄保養都唔係咁簡單

香港地少人多,居住環境擠逼狹窄,移居英國有機會感受住House的滋味,不少朋友都想試。住在低密度、有前園和後花園的房屋,假期時招呼朋友一齊燒烤BBQ,孩子跑跑跳跳的空間也大一點,確實是不錯的選擇。 之前跟大家分享過睇樓買樓選擇地點交通、座向時容易被忽略的地方,今次轉而討論當你已經入住一間House之後,在打理花園方面有什麼特別要留意的地方,尤其是會牽涉到跟鄰居的交往。 縱使你居住在完全獨立(Detached)的別墅房屋,House的牆壁跟隔鄰的屋完全分離,你的後花園(Garden)都很可能跟鄰居的花園相連,只以簡單的木欄(Fence)分隔。在這時間,攪清楚誰有責任維修保養這些木欄就變得很重要了。譬如超強風暴Storm Eunice較早前在二月中吹襲英國,相信不少花園木欄都受到或多或少的損壞,究竟是你還是鄰居有責任去維修,甚至更換破爛的木欄? 房屋左手邊的木欄就是屬於我的? 坊間流傳一個說法:你的房屋左手邊的木欄就是屬於你的。如果實況真的如此的話,事情的確會簡單一點,大家都很明確知道責任誰屬;可惜,現實並非如此。 圍著House左右兩邊跟隔壁相連的木欄,擁有人的情況其實是沒有必然的準則,每間屋的情況都可能會不同;真實的答案要從物業的契約(Property deed)當中去找。契約中會附有圖則,清楚列明房屋的土地邊界,而在邊界上出現的木欄,會出現一個好像英文字母「T」字的標誌。 例如No.42和No.43是兩間相連的Semi-detached 房屋,實黑線標明了土地的邊界,上面「T」字標誌就指示了邊界上的木欄是誰擁有的。在這圖的例子,左邊和左上綠色圈「T」字標誌的木欄屬No.42房屋「單一」擁有(即使其實No.42的左邊繼續跟No.41相連,契約上列明只有一個「T」字標誌即表示單一擁有權),右上及下方紅色圈「T」字標誌的木欄屬於No.43房屋「單一」擁有,中間兩個「T」字標誌相連(變成了「H」字)的木欄,則屬於No.42和No.43房屋「共同」擁有。   這例子好像引證了「左邊木欄是我的」這說法,但千萬記著這例子只為說明較簡易,實際情況可以是千奇百怪的,最緊要以契約上所列明的為準。 木欄擁有人的責任 了解哪一列木欄是誰人擁有只是保養維修的第一步,再要清楚知道的是擁有人的責任。當你擁有的木欄受破損,那可能是較輕微的日久失修油漆剝落,又或是較嚴重的脫落甩離,身為擁有人都需要負責維修及令木欄回復完好的狀況。 如果擁有人不負責任,脫落甩離都不去理會的話,又會發生怎樣的狀況?那就可大可小了。 如果一直相安無事當然最好,但試想像一下,如果你放假,跟狗狗在花園裏玩,你拋波波讓牠拾回來,怎知道牠一時忘形,從破爛的木欄洞中(而你身為擁有人又懶於維修)跑進了鄰居的花園,剛好隔壁一歲的小孩在花園練習行路,走來走去,被跑來的狗狗嚇了一大跳,引致意外發生;又或者隔壁的小孩從破爛的木欄洞中走進你的後花園,你剛好趁熱浪打開了吹氣水池,她不小心走進去玩水⋯⋯總之,古怪的情況可以有很多,後果也往往難以預計,亦無人希望見到。 最好的預防方法是,當發現木欄有任何損毀情況,有可能引致任何意外事故的話,身為盡責的木欄擁有人都應該去妥善維修。 當遇上鄰居不負責任的情況 當然,世事往往都未如人願,碰上細心為人設想的鄰居是福氣,遇上不負責任的鄰居又怎樣呢? 好像上述的例子,你的鄰居不理會木欄的損毀情況,即使你好言相向,告訴他潛在不妥當的地方和風險,他都不去維修所擁有的木欄破洞,你又可如何處理? 那確是頭痛的問題,因為你是沒有法理依據去迫使鄰居做木欄維修工程。 「共同」擁有的木欄 遇到共同擁有的木欄,維修保養時就更要先跟鄰居相討及達成協議方可以進行,大至更換新木欄的用料價錢,細至維修破損都不應單獨決定。 而即使你去保養維修你所單一擁有的木欄時,如果工程是會影響鄰居的話,你都需要通知他們及取得他們的認可。最簡單的例子是你見到木欄很破舊,你希望翻新一下重新油漆,而當整個木欄都屬於你時,你應該只油屬於你的那一邊,還是兩邊都應該油呢? 改動「單一」擁有木欄時也應顧及鄰居的感受 雖然你是木欄的單一擁有人,照計你可全權去作決定,但由於油漆工程其實或多或少都影響到你的鄰居。如果你只油屬於你的那一邊,工程完成後你鄰居那邊的木欄會顯得更破落,而一滴滴的油漬似乎也難以避免;如果你兩邊都油的話,鄰居又是否喜歡新油漆的顏色呢? 最好的處理方法當然是在決定工程細節前,向鄰居告知你的想法和計劃,同時聆聽他們的看法,以尋求一個共同接受的工程方案。當翻新油漆工程取得雙方的共識,就可避免很多不必要的爭拗。 跟鄰居有商有量 和睦共處 在英國House居住,跟鄰居會有很多互動相處的時刻,盡量嘗試去了解和顧及他人的感受,保持溝通。做任何可能影響鄰居的工程舉動時多商討,以取得共識,都是建議大家的做法。 簡單到在你花園所種的樹,枝椏會否申進了鄰居的花園範圍?有需要修剪嗎?別忘記去到開花結果時,可能用吸引不少鳥兒啄食樹上或掉到地面的果實,不一定每個鄰居都喜歡看到。 凡事多替大家設想,居住環境都會變得好一些,祝大家都找到心水的House,跟鄰居都和睦共處。 你可能會感興趣的專題: 英國買屋要座北向南?揀座向不妨考慮本地人喜好 英國買樓交通要點睇?Google Map不能告訴你的盲點! 英國租務條例改革 保障租客養寵物措施是無牙老虎? 超乎你想像的倫敦樓市?? 富豪們對豪宅有多瘋狂? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 Read More

HamptonsYW 樓市研究報告

1. 英倫銀行日前宣布加息,將基本利率(base rate)上調0.5% 至1.75%,對準物業買家及打算在未來數月將物業加按的朋友來說,均是沉重的消息。在加息後,一般買家若希望向銀行借貸跟去年相同的款項,每年收入需增加10,000英鎊。在倫敦,以平均屋價526,000英鎊,樓價75%作按揭計算,銀行對買家全年住户總收入的要求增加了20,000英鎊。 2. 雖然Hamptons客戶會較有能力抵禦加息壓力,但加息確實開始影響住戶買樓所願意付出的金額。在過去幾個月Hamptons所處理的個案,問價跟成交價的金額比率由五月份的100.2% 回落至七月份的99.5%。無論如何在樓盤供應不足的情況下,跟COVID前作比較(當時的問價跟成交價金額比率是97.2%),買家仍然願意支付較貼近問價的金額。 3. 全國平均銷售所需日數由2021年7月的41日,增加至上月的54日,但倫敦 地區賣樓卻比之前更快。七月份,Hamptons平均花47日可賣出倫敦的一間房屋,比去年同期快兩星期,亦是2014年以來的最短時間。 4. 由於租金升幅跑贏樓價增長,倫敦地區的物業投資回報升至至少七年高位,以投資者在倫敦買入一間房屋計算,平均毛投資回報(average gross yield)升至5.1% 的本年新高位,比2020年的4.5%和2021年的4.7% 都有所上升。雖然在物業投資回報率上,倫敦仍不及全國其他地區,但倫敦的平均升幅卻是全國之冠。 5. 不少全英國已建成的新房屋在照明、暖氣及熱水供應方面都可以做到大大節能的效果,新房屋在這些項目上省下的金額甚至可抵銷其中一項相關設施的建造成本,這類「零或負成本」(zero or negative lighting/heating/hot water cost)的房屋,自2008年以來就已建成8,070間,去年就為整體業主共節省約100萬英鎊。去年,這類節能房屋就佔所有新建房屋的8.3% ,成為希望節省能源開支的買家的一項入市動機。 你可能會感興趣的專題: 英國買屋要座北向南?揀座向不妨考慮本地人喜好 英國買樓交通要點睇?Google Map不能告訴你的盲點! 英國租務條例改革 保障租客養寵物措施是無牙老虎? 超乎你想像的倫敦樓市?? 富豪們對豪宅有多瘋狂? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 Read More

英國買屋要座北向南?揀座向不妨考慮本地人喜好

睇樓買樓,地點交通固然重要,而單位的面積開則間格裝修通通都要考慮清楚,當提及楝選樓房的座向問題時,香港人又會怎樣選擇呢? 比較普遍的答案粗略包括:「梗係『座北向南』好啲啦,冬天啲北風無咁勁,打風都冇吹得咁應啦」,「最緊要唔好向西,西斜的話晒到間屋好鬼熱,攪到冷氣費都貴啲」,「冇所謂啦,喺屋企多數都開冷氣,又唔會曬衫出窗外邊,向邊度都一樣啦」。 這些答案恐怕都只配合香港的氣候狀況,那麼在英國選擇樓房的話,房屋(House)的座向又重要嗎?「座北向南」又是否仍然是好的準則? 要了解在英國楝選房屋的竅門,了解一下英國人的想法也不是壞事,那究竟怎樣座向的House會較受本地英國人歡迎呢? 屋屋結構影響座向理解 首先要了解一下House的結構。無論是獨立式(Detached)、半獨立式(Semi-detached)抑或排屋(Terraced house),一間House的主要朝外接觸陽光日照的位置都會是: (一)大門正面——地下大門側的窗户往往是Living Room、樓上的窗户屬睡房;及 (二)正後方的花園背面——相連的地下部分多數會是廚房(Kitchen)連飯廳(Dining Room)、樓上的窗户則屬睡房。 House的其餘兩邊可能會跟旁邊的屋相連,即使不相連,那兩邊窗户的總面積都相對較細小。 認識了房屋結構,那就會明白當討論英國House的座向選擇時,談及的都是大門跟花園的座向,例如部分香港人認為較理想的「座北向南」,可能就會是大門向南、花園向北。 氣候和緯度是座向考慮的關鍵 接著一定要談英國的氣候,尤其是對未曾在英國親身生活過的香港人來說,會比較陌生。英國屬北半球緯度偏高的國家(倫敦是北緯51度,愛丁堡是北緯55度),換言之,無論春夏秋冬,太陽由日出至日落的運行軌跡,都只會在天空上偏南的地方,夏天時太陽會略為接近頭頂一點,冬天則更靠近地平線那邊,反正即使中午12點,太陽都一定不會在你的頭頂正上方(又或者天空上任何偏北的位置)出現。 那對房屋來說,那又究竟代表了什麼? 日出後上午時分,陽光主要從東面偏南方向射來;中午時,太陽移至正南的上方;下午至日落時分,日照則降至西面偏南方。這就意味著,如果你房屋的其中一面牆是朝向正北方位的話,全年365日陽光都沒辦法直接照射到那一邊。 一面永沒日照的牆壁 沒有直接日照大件事嗎?大家可以自己想像,長年沒有陽光照射,結合英國長時期間中落雨濕冷的氣候,牆壁上會較易長出苔蘚類植物,發霉的機會也會大增。長遠來說,會較易損害牆身結構,同時加重保養維修及清潔的功夫,甚至影響到購買房屋保險的費用。 當你考慮到在英國全年的天氣當中,除了受「熱浪」波及那幾天之外,大多數的日子都只會是攝氏10度至20多度之間(冬天會更冷),陽光往往稍縱即逝,一時天晴,轉頭又落雨。在這種幻變當中,和暖的陽光就顯得格外珍貴,試問英國人又怎會喜歡應接觸不到陽光照射的北方座向? 較受歡迎的房屋座向 要揭曉較受歡迎的房屋座向,答案已經呼之欲出——東西向,那可以是大門向東、後花園向西,又或者相反方向。 你不妨嘗試代入英國的氣候和生活文化去想像一下,當5月冬去春來時,星期日懶洋洋的日子,早上氣溫可能仍舊只是15度,陰晴不定,當3時多的Tea time來臨,太陽突然在南方的天空上從密雲中探出頭來,你也許都會跟很多英國人一樣,趕緊在廚房準備熱水,冲一壺Earl Grey,走出花園擺好枱椅,享受一下和暖的陽光,喝喝茶,看看書,看看花草。 和暖的陽光加上寧靜的花園,那會是多麼美好的一杯英式下午茶! 你可能會感興趣的專題: 英國買樓交通要點睇?Google Map不能告訴你的盲點! 英國租務條例改革 保障租客養寵物措施是無牙老虎? 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) Read More

英國買樓交通要點睇?Google Map不能告訴你的盲點!

不少移民英國的香港人都考慮到長時間租屋會不太划算,而考慮買屋自住以解決居住問題。要找到適合自己一家人的房屋當然是一門相當大的學問,買房屋(House)還是多層公寓單位(Apartment)?獨立式(Detached)、半獨立式(Semi-detached)抑或排屋(Terraced house)?選擇英國哪一個地區,哪一個城市?靠近市中心抑或選擇城市外圍的郊區?要考慮的問題實在數不勝數。 當中涉及的重要考慮因素應該包括:家庭成員的個別需要,例如就業、入學、親朋網絡;以及預算資金等等。每個家庭的需求、偏好和負擔能力均有所不同,實在難以概括評論或者作出推薦。而我遇到來英國買樓的很多香港家庭,其實也有豐富的樓市買賣實戰經驗,肯定屬於精明消費一族,所以我今日希望談及一些英國較地道的特別情況——交通配套,讓香港人買家在選擇心水樓盤多一些可參考的地方。 考慮實質交通時間及成本 避免跌入Google Map的伏位 大家必定都明白交通配套設施對選擇居住地點的重要性,所以在比較不同居住地區時都會上Google Map查一查,去周邊不同城市的距離和所需交通時間,例如比較倫敦周邊城市來往市中心的交通情況。如果你上網分別查兩個港人聚居熱門城鎮Milton Keynes(俗稱MK)及Colindale前往倫敦的交通,你很可能會找到以下資料: Milton Keynes往倫敦:距離57.9英里,車程1小時15分鐘 Colindale往倫敦:距離9.1英里,車程29分鐘 驟眼看,Colindale較近倫敦市中心,需時較短,而Milton Keynes略為遠一點,但稍長的交通時間仍然可以接受。 咪住!你其實只檢查了駕駛私家車的情況,但倫敦市中心交通繁忙,泊車費昻貴,亦設低排放區(Low Emission Zone),加上並非每位家庭成員都有車牌或者有車可揸,所以記住再檢查一下公共交通的情況: Milton Keynes往倫敦:火車車程36分鐘 Colindale往倫敦:地鐵車程19分鐘 查到這裡,你可能會見到兩者交通時間相差不太遠,而認為距離倫敦略遠但樓房成本較經濟的Milton Keynes會是更化算的地點選擇。 咪住!咪住!你仍然未檢查交通費用啊! 英國火車票價昻價,大家可以到Trainline這售火車票網站(www.thetrainline.com)再翻查一下,就會發現: Milton Keynes Central往倫敦Euston:單程車費約22英鎊(約220港元) Colindale 地鐵站往倫敦Euston地鐵站:單程車費約3.1英鎊(約31港元) 查到這裡,你才真正看到兩個倫敦外圍的不同城鎮,前往市中心的真實交通時間和成本狀況,只有在充足和反覆的核對之後,你才可以知道在某一個城鎮坐車或駕駛所將會遇到的實際情況,有了準確的訊息才可以做正確的決定。 公共交通主要服務大城市 小城鎮之間難以出行 有關英國公共交通狀況,還有一點要特別提醒大家。大部分的火車巴士服務都以城市中心為主要服務對象,換言之,大城市周邊城鎮較容易坐公共交通市中心,但城鎮之間的交通卻十分轉折不便。 不妨看看伯明翰(Birmingham)市周邊兩個香港人熱門居住的城鎮:Solihull和Sutton Coldfield,兩個城鎮前往伯明翰市中心的交通: Solihull往伯明翰市中心:距離10.3英里,火車車程約10分鐘,巴士車程約45分鐘 Sutton Coldfield往伯明翰市中心:距離7.7英里,火車車程約25分鐘,巴士車程約40分鐘 兩個地方前往市中心都算很方便,而事實上它們相距也只是約19英里,你不妨猜一下由Solihull坐車前往Sutton Coldfield又需要用多少時間?答案是轉兩次車,一個多小時!這就是英國的公共交通實況。 在英國買樓要留意的事情還有很多,下次再跟大家討論其他香港人可能較易忽略的地方。 你可能會感興趣的專題: 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) Read More

英國租務條例改革 保障租客養寵物措施是無牙老虎?

「帶住寵物喺英國租屋真係好難,啲業主一聽到我有養貓,就唔肯租畀我哋」,這類抱怨筆者經常都聽到。 近年不少香港人移居英國都會帶著心愛的寵物同行,但往往租屋時都遇到極大困難,尤其是在租盤供不應求的熱門地區,業主都拒絕將物業租給他們,擔心貓狗會較容易影響房屋的裝修或衛生狀況。如果你也打算帶同寵物一起移居英國,而暫時未想置業買樓的話,又有什麼方法使你租到心儀的住宅呢? 禁止業主「無理拒絕」養寵物租客的租務條例改革 緊貼英國房屋資訊的朋友可能已留意到,英國政府剛於六月中發布一份名為A Fairer Private Rented Sector 的白皮書,提出改革建議以保障私人物業租客的權益,當中就包括明文規定業主必須考慮租客帶同心愛寵物入住的要求,不能夠作出「無理拒絕」。白皮書將交今屆英國國會審議,若政策正式通過落實之後,是否意味租客不再遇到同樣困難? 在英國租屋,過程跟香港略有不同。首先當然是在物業租售網站(最為人熟悉應是Rightmove和Zoopla)或地產代理尋找自己的心儀單位,找到合適租盤後需直接聯絡地產代理相約睇樓,在過程中代理會作基本資料查問,例如入住人數、多少名孩子、有沒有養寵物等等。如果睇樓之後覺得滿意,租客需再聯絡代理make offer(即提出你所願意支付的租金金額),再等待代理回覆。 過程中,租客很多時候只會跟代理作簡短的電話或電郵聯絡,而最後收到的回覆亦只是簡單的Yes or No,互相溝通交流的機會不多。大家不難想像,即使白皮書中保障養寵物租客權益的條文生效之後,業主或代理其實仍有空間去「揀客」,考慮將單位租給合乎自己「心水」的客人。當租客被拒絕,他亦無法知道背後的真正原因。 「寵物友善」屋苑 相對來說,哪些租盤可能會較歡迎帶同寵物入住的租客?你可以集中搜尋寵物友善(Pet friendly )或不連傢俬(unfurnished)的單位。 英國不少城市都開始出現一些附設寵物友善設施的大型屋苑,部分新盤更有專為寵物而設的活動空間。而不連傢俬的單位,業主則更傾向租給家庭租客長住,讓他們自置所需設備,這樣業主就不用太擔心寵物會破壞屋內原有的傢俬。 情理兼備的資訊攻勢 增加成功租樓機會 但說到底,要令業主願意將單位租給養寵物的香港人,克服他們的擔心和憂慮,租客也真的要花多一點功夫,「情理兼備」去打動業主「芳心」。 在看中一個心儀單位,聯絡地產代理相約睇樓的同時,租客最好主動提出希望帶同寵物租住的要求,同一時間詳盡解釋所養寵物的詳細情況。假如你養了兩隻貓,你可以介紹貓貓的品種、年歲和身體狀況,例如你會說牠們已經分別陪伴了你們十年及八年,跟全家人都建立了深厚的感情,而小朋友尤其不捨得將牠們留在香港,所以才千里迢迢由香港帶來英國。你更可以描述貓貓的生活習性,例如大小二便都必定在固定放好貓沙的地方,亦受過訓練不會亂抓屋內傢俬。如果能夠附上貓貓在香港生活的照片或錄像,以顯示日常活動,以至屋內的良好狀況,希望可以增加說服力,令業主放心。 除動之以情,租客還可以考慮提高一點租金的offer、提出支付寵物清潔費,或額外購買保險等方法,以顯示誠意,也同時表示自己理解帶同寵物租住單位的確為業主帶來心理負擔。 租屋提供寵物CV 一份詳盡的寵物和主人CV,主動坦誠的詳盡資訊令業主和地產代理更清楚了解租客日後的居住狀況,對釋除業主的擔憂會有很大幫助。 畢竟,在英國跟業主和地產代理打交道,並非單純是毫無感情的商業買賣。他們都希望知道租客是怎樣的人,租住期間會否細心維護單位的狀況。相信透過誠意和不斷的努力,租客總有一天會碰到同樣是愛錫寵物的「知音人」,說不定真的可以成功租到心儀的單位。 你可能會感興趣的專題: 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) Read More

英國權貴富豪住喺邊?西倫敦傳統富人區逐個數

英國有說句話「The power in the west 」,意即權貴在西,因此倫敦西部一直是有錢人及貴族政要聚居地。王室居所和首相官邸皆坐落於西倫敦,周圍有大片綠地和公園,居住在這裡是一種身份地位象徵。除了倫敦中心西區外,一路往外伸延開去的倫敦西南及西北,均是傳統富人或中產住宅區,無論城鎮面貌、休閒設施、教育資源等都是歷史著名,同時亦深受倫敦本地人及國際買家鍾愛。今次我們會介紹一下西倫敦及倫敦西南的多個地區。 Chelsea 很多人認識Chelsea是因為英超球隊車路士,及俄羅斯富豪用天價購入香港發展商在該區一個非常著名的項目Chelsea Waterfront的頂層特色單位。Chelsea是倫敦市中心偏西地方,屬於Royal Borough of Kensington and Chelsea,之所以叫「Royal」是因為與白金漢宮及肯辛頓宮非常近。Chelsea北沿泰晤士河、毗鄰肯辛頓Kensington和西敏 Westminster。從「皇家自治區」這個顯赫的名字中,就能感受Chelsea是倫敦富裕人群和貴族一直以來的不二選擇。 Chelsea毗鄰Sloane Square,是著名的繁華及潮流商業區,和Knightsbridge 這個高級零售區非常近。在這個社區,一直感受到的就是傳統以來英國上流社會及貴族的氣派。 區內的教育資源也是為皇室貴族及精英而設。查理斯王子的母校,家族私立學校Hill House Prep School坐落於Chelsea區。喬治小王子入讀的Thomas’s Battersea,被英國人稱為「從出生起就要開始準備」的私立預備學校,也離Chelsea非常近。Chelsea的居民注重孩子的全面發展,不管是藝術、學術,還是體育,都被給予了很高的期望。住在Chelsea的居民坐擁一整個區域的倫敦頂級私立學校,不僅每年將無數的優秀學生送進牛津劍橋等頂尖高校,更培養了奧運冠軍、音樂家等優質人才。在Chelsea區,獲評級為Outstanding的學校多不勝數,是無數家庭夢寐以求的孩子成長環境。 Hammersmith and Fulham 與Chelsea 接壤的Hammersmith and Fulham。同樣都是位於倫敦西邊。Hammersmith and Fulham南邊為泰晤士河,是傳統的倫敦富人區,區域內頂尖中小學林立,屬於學區熱門地點,區內有39所公立小學和12所公立中學以及頂尖私立學校,如聖保羅女子中學和奧拉托利小學等,為倫敦十大優質學區之一。 此區主要兩大地鐵站為Hammersmith和Fulham Broadway,其餘區域內較熱門的車站為Shephed’s Bush、White City和Imperial Wharf,橫跨四條地鐵線及地上鐵路,交通四通八達非常方便。自然綠地眾多,泰晤士河圍繞,自古以來就是個宜居之地。 Ealing Ealing 屬於倫敦第三區,有許多Edwardian 時期的漂亮房子,還因為綠地和公園眾多,被稱為「郊區女王」(Queen of Suburb) 。更被評為英國最好的居住地之一,既有大城市的舒適便利,又有鄉村生活的愜意美好。 雖然是在倫敦,但是這裡算得上是鬧中取靜,雖然Ealing位於第三區,很多人會覺得交通不如一區。但實際上,因為橫貫鐵路伊莉莎白線,Ealing抵達市中心的交通和一區不相上下。從Ealing到Liverpool Street只需18分鐘、抵達Paddington 站只需7分鐘、抵達China Town只需要14分鐘、到Bond Street只需11分鐘、到Heathrow Airport 14分鐘、到Canary Wharf只需25分鐘。Ealing是倫敦一些最好的私立學校的所在地, 100%的Ealing中學被英國教育標准局(OFSTED)認為是好的或優秀的 – 包括受人尊敬的Christ... Read More