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英國置業迷思︰應該買一手定二手?

香港人對英國買樓有很多迷思,其中一項是到底買一手樓還是二手樓。這項爭論分兩派,偏好買一手樓的人說,一手樓有全新現代的裝修。許多新房還會提供「智能家居」功能和開放式布局。有些屋苑通常會提供健身房或禮賓服務等設施。樓宇質素亦因為是新建故質素亦較好;偏好二手樓的人說,二手樓價格一般較便宜,投資價值更勝一籌。 但其實在英國買一手樓及二手樓的分別非常大,並各有不同的好處或需要注意的地方。我們會從不同角度為大家分析買一手樓或二手樓不同的地方,大家可因應自己不同的需要決定應該買一手樓或二手樓。 裝修及保養 一手樓於這方面無可置疑略勝一籌,無論外觀、樓宇結構或內裝會更新淨更美侖美奐,一手樓好處是有最新裝修,買家不用自己裝修,而且有十年保養。如果物業在十年內有任何結構性問題,發展商會保證提供保養及維修,這方面可讓買家安枕無憂。 但必須注意的是,一些發展商未必送贈單位內的所有裝修,可能需要繳付額外費用。但這個好處是買家有對單位裝修有選擇權,可按自己喜好挑選。 財務安排 一手或二手物業於買賣程序上確實有一定程度上的差別,如付款辦法及物業轉讓過程中牽涉的法律及行政費用,所以買一手樓或二樓時必須做好財務安排,否則會因此費時失事。 一手物業樓花或一手物業現樓物業 1. 一手樓如果樓花,一般會在落實購買物業時收取一個「預留費」,大概是2,000鎊至7,500鎊不等,視乎發展商及物業價值而定。「預留費」一般之後在樓價內扣除。 2. 買家會在21日內被要求收取一成樓價,作為訂金並開始進入物業轉讓的法律程序。 3. 之後買家會需要分期支付餘下款項。視乎樓花期長短及不同發展商不同做法而定,一般分開2期或3期付款,並必須在物業交付前10天繳付樓價的全部。如果買的是現樓,必須於樓宇落成後60天內繳付餘下樓價。 值得留意的是,一手樓有時可能會受工程延誤影響,未必可按時交付物業,如果持續延期可能會導致額外的成本增加。等待太長也會影響貸款。建議買一手樓必須選擇具商譽和實力的發展商,不但保證物業可以順利交付,同時建築質素及屋苑環境普遍有更高質素。 二手物業 二手樓方面,一般需時較長,約2至4個月。買賣雙方談好價格後,雙方律師保持聯繫,並注意按揭、安排估價、簽署合約、向銀行提交文件等細節。整個過程買賣雙方並沒有簽定任何買賣合約,買家毋須繳付訂金,交易在這段其間可突然告吹,所以整個過程必須密切跟進各方的進度,保證每個細節都處理妥當,或聘用可靠代理代為跟進會更順利。 投資價值 一手樓: 一般人都認為一手樓價格偏高,無論收租及升值能力較低。主要源因是很多人擔心一手樓溢價。但溢價主要原因是因為一手樓的樓宇質素好,通常會包括內部裝修及基本傢電,這方面已經可以省卻很多麻煩。加上現時一手樓通常會包括完善配套如會所、園林休憩設施及禮賓服務,這些配套設施會增加租值及長遠增長潛力。 英國一手樓很多時亦獲得更多優惠折扣或貸款方式。如為首置人仕而設的Help To Buy 計劃,買家只需要付樓價的5%,政府幫助繳付股本貸款,便可向銀行申請貸款,Help To Buy通常是政府與發展商合作於新建樓宇推行此項優惠。 在英國,新樓的建造必須符合最新的建築法規,這意味著新樓比舊樓更節能。根據能源績效證書EPC的數據顯示,超過80%的新樓擁有較高的A或B節能等級,更節能更環保,亦可減輕這方面的支出。但要留意,新樓管理費亦一般較貴。 二手樓: 二手樓一般價格較平宜,投資角度來說買二手樓回報會較高。但英國二手樓樓宇質素參差,裝修可能也需要一筆費用。而且整個交易過程可能需要很長時間,不能即買即入住,如果投資的話,也不能即買即租。我們建議可購入3至5年的半新舊二手樓,樓宇質素與新樓相若,亦可以不用負擔新樓的溢價。 總體而言,買一手樓或二手樓各有利弊,沒有正確或錯誤的絕對選擇,取決於買家的個人偏好以及居住所需。在簽訂買賣合約,謹記要了解清楚你心儀物業的所有有關資料。大家需要按個人及家人需要決定購入那一樣物業較合適。我們建議與熟知英國樓市的專業人士、銀行或按揭經紀,以及專責樓宇買賣的律師進行更深入了解,在揀選自己心儀的物業同時,亦可因應自己財務狀況作出最好的資產配置,無論物業是作自主或投資用途,亦應該多了解買賣樓宇當中牽涉的程序。知識就是力量,讓自己了解更多才能為自己及家人作出做好的選擇。 你可能會感興趣的專題: 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) Read More

英國揀區要考慮的5個問題 任何一樣出錯都會後悔莫及

很多香港人移民英國,第一件事是選擇落腳點。但英國幅員廣闊,單單倫敦面積都已經比香港大,每個地方都有其優點或缺點,選擇定居點的時候必須考慮以下多個因素,決定是否適合自己及屋企人定居。 居住環境及氣候 一直住在高樓大廈的香港人,很多時都憧景來到英國可以住洋房屋仔,有花園有樓梯,而且有更大更寬敞生活空間。但香港屋苑一般都有物業管理公司管理,屋內如果有任何狀況找水電工修理亦都很方便。但在英國住屋仔便需要落手落腳自己修理,花園要定期一個月修剪打理,非常耗費時間精力。所以在享往寬敞生活空間時,更要考慮自己能否可以應付。 另外,英國天氣亦都是選擇居住地點非常重要因素。一般英國南面天氣比較和暖宜人,北部天氣較冷,冬天亦會落雪,屆時便需要處理屋內的積雪問題。而眾所周知英國雨量較多,經常都會下雨,有些地區更會因此發生水浸情況。所以買樓前要了解清楚地區水浸情況,即使水浸未波及樓宇安全,也令出入不便,以下地圖顯示全英國各區水浸風險情況。想更細仔了解自己的分區水浸風險,亦可到英國政府的相關網頁,輸入post code 即可查閱。 交通 香港乘公共搭交通工具非常方便,各類型交通公具如鐵路、巴士、小巴甚至的士各式其色,四處都可以找到通往不同地方的交通公具的車站。但英國雖然是一個非常現代化國家,交通網絡建設完善,但很多時侯居住地方離車站一段距離,特別是一些偏遠地方,可能需要轉乘多程不同交通公具。另外,要小心留意地方與地方之間的距離未必與交通時間成正比,與居住地方和工作地點距離可能很近,但如果乘搭交通工具不能直接抵達而需要轉線或接駁其他交通工具,或所經道路非常繁忙擠迫,交通時間可能比預期的長。 即使你選擇與地鐵站或火車站較近距離的住處,但亦需要留意英國鐵路經常出現延誤或故障,雨季更可能經常出現水浸問題導致間歇停駛,所以居住地方如果可以有多項交通公具選擇或鄰近大型中轉站會更理想。 另一樣需要考慮是交通費問題,近期倫敦有很多周邊地區都非常受香港人歡迎,這些地區以樓價相宜但能便捷直達倫敦市中心為賣點,但只要細心留意有些地區來往倫敦雖然很便捷,但唯一提供的交通公具的交通費卻頗昂貴。一程火車費動輒需過10英鎊或以上 (大概港幣115元),如果要到倫敦上班,便要每天負擔高昂的交通費用。 如果你打算自己開車,亦需要留意停車位問題。一般人口比較多的地方屋苑未必提供足夠車位,需要向Council申請戶外Resident Parking,但數量亦未必足夠,或需要停泊與住處比較遠的地方,同時停車位及保費亦因應地區有所不同,申請時必須向Council 了解清楚。香港和英國雖然同樣時右軚車,但交通規例亦大大不同,很多道路會收費,倫敦市中心更有交通擁擠稅,不同型號的車輛亦會收取不同環保稅項,所以在買車時必需了解清楚。 生活配套 香港是一個非常方便的城市,每個地方附近一定會有大型超級市場、便利店,不但日常所需一應俱全,大型娛樂休閒設備亦隨手可得。但在英國,因應不同地區,社區配套差異亦大不同。而倫敦為例,在第一區至第五區 各都有大型百貨公司及超級市場。但在倫敦Zone 6或外圍地方,社區面貌則大大不同,以鄉郊小鎮為主,雖然亦有超級市場,但消閒購物娛樂選擇不多。如要購買一些較為特別的日常用品更很可能需要駕駛至周邊較為大型城鎮,如果不適應簡樸小鎮生活的人必須考慮這一點。 同時亦要因應自己及家人的生活習慣決定該區民生配套是否能提供生活所需,如附近有沒有完備醫療設施、供小朋友玩的公園遊樂場、華人超市、美容院或髮型屋等。 校網 很多香港人移民英國的原因是為了子女教育,校網一定是他們選擇落腳點最重要考慮因素。但要注意的是,除了要留意校區有多少間Outstanding 或Good的學校外,更重要的是要留意學額及收生情況。如果是選擇插班的話能夠入Outstanding的機會更微。所以建議大家事前應該細閱落腳點的Council官網或locrating.com,很容易可以找到附近學校及有關評級及收生情況。 被受家長們趨之若騖的文法學校Grammar School,由於學術表現可媲美私立學校,學位競爭一直激烈。雖然Grammar School 同樣根據catchment area 收生,但Grammar School 收生要求非常嚴格,入紙申請或插班亦需要通過入學試。現在英國全國有163間Grammar School,英國電信報今年6月做了一個報道,公布最多學生進入牛津及劍橋的頭20間Grammar School: 頭20位內有7間都位處倫敦,有2間更位於倫敦的Borough of Barnet,如果希望子女就讀Grammar School,可在倫敦區內做多一點資料搜集。 如果財力比較豐厚的家長可以考慮入讀私立學校,私立學校則不受Catchment Area的距離限制,以下同樣是英國電信報今年6月公布最多學生進入牛津及劍橋的頭20間私立學校,有10間位處倫敦: 就業 居住地點當然與工作地點愈近愈好,很多人會以上班位置決定落腳地。但問題是, 那一個地方會最多工作機會?倫敦作為全世界數一數二金融城市,無疑有最多工作機會,人均收入亦是全英國最高。 著名求職網站Glassdoor 在去年做了一項研究,根據求職機會、生活成本、及工作滿足度選出十大全英最適合工作地市: Slough 屬於倫敦外圍一個衛星城市,相對生活成本比較相宜,亦有多間大型科技公司進駐,固有「英國矽谷」之稱, 大量招聘IT及高科技人材。要留意的是,每個地方由於其發展方向不同,對人力的需求亦不同。如倫敦主要行業為金融、商業服務及零售等;倫敦一些周邊地區城市如Guildford及Reading 亦榜上有名,入息中位數亦較其他榜上城市為高,主要需要人才亦以高技術人才如數據分析、科研及IT為主。但值得留意的是,疫情其間英國很多公司亦實行在家中工作,故很多行業均發現在家工作可行性,特別一些銷售行業及創意行業,故自從疫情後很多人亦因此搬離一般工作機會較多的大城市。 治安 很多香港人都擔心英國治安問題,特別是倫敦。但事實上英國治安沒有大家想像中那麼差,只要自己做好本份小心保管財物,不要在夜間流連一些品流複雜的地方便可。(如大家在香港夜晚也不會流連品流複雜的地方一樣。) 但現在有很多新樓盤都位處治安較差的地方,特別是一些主打海外市場的樓盤,他們可能建於一些本地傳統治安較差的地方。所以如果對英國認識不深、甚至未曾踏足過英國的港人,選擇住處時侯最好詢問一下當地人意見,並到Metropolitan Police網站查一下要住的區域罪案率。 以上是我建議選擇英國落腳地時需要考慮的重要因素。實際情況需要根據個人及家庭需要權衡那一個因素比較重要,家人的需要及意見必須是最重要的考慮因素,絕對不容忽略。 就上述各種因素,我們亦推介兩個我們認為非常適合香港家庭落腳的地點,大家可作為參考: 1. 倫敦西北部Barnet區... Read More

倫敦報學校懶人包

嚟英國生活,幫小朋友搵學校真係好重要! 小編就係度分享吓搵學校嘅小小資料啦。 首先留意返,唔同Council有唔同做法。有啲地區係你直接搵Council報學校,有啲地區好似Birmingham咁,插班生係直接去學校度報名唔經Council,所以搵學校之前,你要去所屬嘅Council網站睇清楚點玩法。 入Postcode搵學校 - Compare school performance 英國公立學校多數係用住址距離為收生標準,你只需要係Compare school performance依個政府網站輸入Postcode,就可以搵到25公里範圍內嘅學校。網站會列明Ofsted Report,學校類型、宗教背景等等,仲有學生係不同學習階段嘅成績等等,資料非常詳盡。 最強搵學校天書 - Locating Locating 的功能最強大!有分免費版同收費版。免費版睇到基本學校資料,包括免費政府學校、收費私校 、評級,小朋友開心指數等等;收費版要註冊同收 7.99 英鎊月費 (可以隨時cut),可以睇埋catchment area、以往嘅考試成績、家長們嘅評價數據等,係家長搵學校嘅重要參考資料。 簡單扼要睇重點 - Admissions Day Admissions Day 依個網站雖然唔係熱門,但勝在夠簡潔同扼要咁睇晒重點資訊。佢會用一條直線顯示間學校同你輸入咗嘅Postcode嘅距離係幾多。係左手邊個Panel,㩒Pupil嗰格,你可以睇到School Capacity同No. of pupils嘅人數,從而睇到間學校有冇Over subscribed。係家長搵插班學位時真係好有用! 我個細路讀Year 幾呀?- Pupil Asset Age Calculator 每日都唔少客人問依個問題。英國公立學校嘅入學年紀同香港有啲唔同,係Pupil Asset Age Calculator 依個網站,只需要輸入小朋友出生日期,就可以即刻搵到應該讀咩年級,勁方便好用呀! 小編幫各位睇過,無論你係插班生(In-year admission),抑或跟正常程序由小學升中學,我哋熱賣樓盤Colindale Gardens 嘅 Barnet Council 都係只需要係Council網站Submit application,佢地就會幫你安排入邊間學校。我哋數過,Colindale範圍 3 英里內,有89間小學同21間中學 Ofsted評級為Good... Read More

倫敦地鐵 Mind the Gap 🚇 – 下集

上集講到倫敦地鐵點樣影響緊世界鐵路系統,今集就分享吓二戰期間嘅一啲小故事。 曾作為戰時避難所嘅 Down Street 車站係1907年開始營運,但後來因為乘客太少,最終係1932年關閉。由於靠近英國國會,所以係二戰期間就改造成可容納近40人的地下居所同指揮中心,當時首相邱吉爾同佢嘅內閣成員就係入面討論作戰方針,邱吉爾更曾經稱佢為「穀倉」。 二戰結束以後,Down Street 車站雖然繼續停用,但入面仲保留咗當日嘅會議室,以及當時日常生活嘅基本設施,甚至仲保留住寫上邱吉爾名字Winston Churchill 簡稱「WC」嘅專用浴缸。 Thought of the day 幾乎每個地鐵站都有一塊白板,每日由站長親手寫上精選詩句、名言等等。有時係鼓勵人心嘅說話,有時係帶點小幽默嘅語句,每日都帶俾大家小小慰藉。係2020年11月嘅BBC訪問裡面,North Greenwich 站員 Ian Redpath 提及自己曾經係 Victoria Line 嘅司機,係日復日嘅駕駛中,一名少女當著佢面跳鐵軌自殺,備受創傷Ian 就藉著撰寫「Thought of the day」去療傷,希望帶出多啲溫暖嘅訊息俾大家。而家有啲地鐵站甚至有自己嘅Twitter,將每日小語傳達俾更多朋友。 我哋熱賣樓盤Colindale Gardens 就係正Colindale 站隔離,過條馬路就到;由Colindale Station坐Tube出到市中心都只係半個鐘。即場登記,仲可免律師費及一年業主放租管理費,係咪好吸引呢?即刻登記我地個專題講座知多啲啦! 講座詳情: 日期:6月26日-27 (星期六、日) 時間:香港時間下午2 :00 至6 :00 地址:觀塘海濱道135號宏基資資本大廈7樓 (講座會在觀塘現場舉行,再配合Zoom即時與英國同步進行) 查詢:+852 3749 1224 / +852 6882 2104 費用全免,請即報名留座! 你可能會感興趣的專題: 倫敦地鐵Mind the Gap - 上集 EWS1防火外牆冷知識,從倫敦火災說起 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識... Read More

倫敦地鐵 Mind the Gap 🚇 – 上集

係倫敦生活,一定會接觸到倫敦地鐵。佢係全世界最早嘅地鐵系統,由1863年1月開始啟用。唔講唔知,當初決定係地下掘隧道起地鐵,係因為想避免路面使用權會產生嘅爭議。但去到起第一條地鐵時,都要拆咗大約一千間屋。起完之後,因為地鐵條隧道圓碌碌,所以大家就用咗「Tube」去稱呼倫敦地鐵喇。係第一次同第二次世界大戰嗰陣,倫敦居民就係靠依條地鐵嘅地下通道避難㗎。 Embankment 站 Mind the Gap 嘅故事我諗好多人都聽過,小編今次想講吓倫敦地鐵嘅Visual Design。係1920s開始,當時接管London Underground Railway嘅總經理Frank Pick委託 Edward Johnston 設計咗「UNDERGROUND」嘅企業招牌同「Johnston」字體,就係而家大家都好熟口面嘅紅圈藍底白字個招牌。而係1979年,Eiichi Kono係「Johnston」字體嘅基礎上進行改造,創造咗「New Johnston」字體,而倫敦交通局就一路用到而家。 最出名嘅倫敦地鐵路線圖,則係1933年由Harry Beck用業餘時間繪製而成。當時Harry Beck提出乘客唔需要知道過多細節,只需要搞清楚出發地點同目的地已經可以。當時個Design因為太Minimal,交通局嘅人其實唔認同依個諗法,但最後都通過咗個Design。而依個經典簡約嘅設計,更成為全世界地鐵都用使用嘅路線圖原型。而家係Finchley Central Station,你係可以搵返佢設計嘅原始地圖㗎!倫敦地鐵真係好多故事可以講,小編下次再同大家講多啲。 我哋熱賣樓盤Colindale Gardens就係正Colindale 站隔離,過條馬路就到;由Colindale Station坐Tube出到市中心都只係半個鐘,係咪好吸引呢?即刻登記我地個專題講座知多啲啦! 費用全免,名額有限,立即報名! 你可能會感興趣的專題: 倫敦地鐵Mind the Gap - 下集 EWS1防火外牆冷知識,從倫敦火災說起 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) 圖片來源: Londonist Read More

英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針

最近很多客戶咨詢在英國買二手樓的程序, 在這裡我們整合一下以供參考。一般來說,有以下幾個程序:落訂,律師准備和處理文件,交首期,交換合同和成交 第一 : 落訂前要確定購房費用及按揭安排 講起買樓,好多人首先可能會先去睇樓。其實唔係!如果想買樓,首先要看“錢”,即係買樓預算。絕大部分人都會考慮做按揭(當然有錢也可以考慮Cash全款支付)。如果您需要按揭的話,請務必在之前了解您的貸款能力。好多人先去睇樓,結果睇中後,貸按揭做唔到或者有問題。為了避免呢種情況,大家應該先去銀行了解按揭產品並進行對比,或者直接找按揭中介Mortgage Broker,他們會幫你篩選和格價,有專門Advisor幫您計算按揭的金額、解釋條款和協助申請遞form。之後再加上自己的首期,就可以計算到您的預算(your budget)啦。買樓前如有Decision in Principle再去睇樓落offer的話,被接受的機率會更大!同時,除了按揭以外,還需注意“錢”的來源(Source of Fund),因為貸款時銀行也會要求睇,如果無法證明,銀行有可能會拒絕你的貸款。 另外,還需要將買樓的費用考慮在內:按揭中介費,中介費,律師費,驗樓評估費用,印花稅,傢私,裝修(如需)。 第二 : 落訂加委任律師 當您覓到好心儀的物業,在議價後確定落定購買,您需要委任一位英國的律師來幫你處理買樓的手續(因英國的律師熟悉本地的房產法例,香港律師一般不會代理)。英國買樓一定要律師對接進行交易的,私人不可以直接買賣。您一般不需要親身到英國辦理手續,而您委任的代表律師,我們稱之為:買家律師,他們一般會通過郵件聯繫你,提供介紹性文件,並需要您填寫並回覆郵件的方式來確定任命。 在進行合同交換前,需要您提供以下信息來完成標準反洗錢調查規定(文件可通過郵件形式提供): 公證過的身份證明,例如,護照或身份證 公證過的近3個月內的地址證明 -例如,水電煤單據,稅單,糧單,銀行月結單之類。 確認您的首期(扣除按揭部分)或全額付款,並解釋資金來源。例如,存款、投資所得、遺產、資產變賣、離婚協議財產、親朋贈送等。根據律師要求,你可能需要提供相關證明文件。 第三 : 驗樓及房屋評估調查報告 同時,我們建議買家做房屋評估調查報告,以進一步了解房屋的市場價錢、建築結構、目前狀況及安全指數等。如果評估師Surveyor認為房屋沒有大的嚴重問題,買家律師將進入下一步去調查房產的合法所有權;而銀行(如果有按揭)將正式進行相關貸款處置。 可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析: 英國二手樓買家必讀 Surveyor Report 第四 : 交換合同及支付首期 當必要的法律盡職調查結束後,買家律師將遞交給您帶有產權的法律合同以供簽字,此時也將要求您支付交換合同時所需的首付款。當所有文件和首付款都交付後,您的律師將進行合同交換Exchange of Contracts,從法律上正式確認您的購買。在法律上來講,如果你購買二手樓,就算你的offer被賣家接受了,也不代表買賣一定會成事,賣家和買家都可能會因為自身或其他原因終止這個交易。所以為了確保這筆交易,會叫你交換合同,交換合同的時候就需要支付最少10%定金,余款等貸款到位後即可成交。如果係現金一次性支付,就可以交換合同和成交一齊做。 第五 : 成交支付尾數 在物業交接前,您需要根據你和賣家協定的時間,將尾款轉到買家律師的指定帳戶。再由您的律師來協助你完成尾款支付。在成交後的​​30天內,您的律師會幫您繳納印花稅,及幫您的物業登記土地所有權至英國土地註冊處(HM Land Registry)。 可到以下連結閱覽有關印花稅的專業分析: 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) 其實在英國買二手樓,以上五個流程是必須經過的,由落訂到拎到鑰匙,可能需要3-6個月時間。如果是Leasehold,可能要更耐。因為律師需要做大量的Research確保你購買的物業沒有問題,如果有問題的話,律師會Highlight給你,如果沒有問題,也還會有大量的材料需要你準備、閱讀和簽署。不得不說精神壓力係一定會有,但流程並沒有想像的複雜。最後,大家記住最主要搵有經驗的中介,按揭Broker或者是銀行、以及買家律師,等專業人士來幫忙解決複雜的環節吧,買家要做的就是確保資金到位,搵到自己鐘意的物業,等著俾錢拎鑰匙就OK啦。 你可能會感興趣的專題: 2020年秋季英國租賃市場市況 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? Read More

英國二手樓業主必讀 Surveyor Report

買英國二手樓好重要一環就係Surveyor Report   Survey report分為三類,第一類Condition report 係最簡單,無Advice嘅report。第二類係 Homebuyer report 係中間,會list out清楚間屋邊個位出現咩問題。第三類係Building report,係專為會改建、加建或樓齡過百年以上嘅House而設。通常我地都會建議大家做Level 2 嘅 Home Buyer Report 已經足夠。   報告內容會跟返RICS明確指引去寫,有相關物業相片,紅綠燈🚦制度等你了解清楚邊啲位要注意等等。但有啲位又唔可以寫得太死,如果唔係有真憑實據,例如唔係親眼睇住佢漏水,佢都只可以寫做有漏水嘅可能性。所以一般買家收到份Report時,都會R晒頭究竟邊樣要整邊樣唔洗。但有啲情況太嚴重,例如沉降等,係正式簽約前都可以透過律師提出意見要求賣方先行處理,討價還價,或者共同承擔維修費用。   好多香港朋友過嚟買二手樓,一睇到份Report入面有紅燈都會個心離一離。但環顧返我地幫顧客處理嘅二手物業入面,份Report通常有問題嘅地方有電力系統(EICR)、天台滲水、閣樓結構問題、Water Heating System等等。我哋同事會憑經驗同報告Defect嘅嚴重性,建議返業主要做啲乜嘢維修,有邊啲唔洗即時處理。   各位朋友有需要嘅話,就記得快啲搵我地幫手喇! 歡迎聯絡銷售顧問 你可能會感興趣的專題: EWS1防火外牆冷知識,從倫敦火災說起 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下) Read More

EWS1 防火外牆冷知識 |由倫敦火災說起

今朝見到大廈外牆易燃物料嘅新聞,小編係時候同各位朋友講解吓EWS1 Form (External Wall Survey)依個問題。 事源於2017年嘅倫敦,因為Grenfell Tower嘅一場大火慘劇奪去咗72條人命,觀看以下YouTube可了解當時火災的現場情況。 事後查出該大廈嘅外牆物料因為採用Aluminium composite material Cladding導致火勢極速蔓延,於是英國政府即刻收緊外牆防火標準,立例要求全國18米高 (大約6-7層樓高);2018年之後新起嘅大廈禁止再使用易燃物料作為大廈外牆嘅覆蓋層。而2018年之前興建嘅大廈,就需要特別資格嘅測量師去做EWS1依項檢測。 問題嚟喇!而家全英國合資格做EWS1 檢測的測量師大約少於300人,所以好多大廈而家仲係排緊隊做檢測。即使做完檢測驗到有問題,由於維修費高昂,都要管理公司,或者其他主leaseholders業主願意分擔維修費用先可以解決問題。另外,因為大廈未有EWS1 Form, 銀行係唔會接受按揭申請。所以各位遇到一定要俾現金Cash buy嘅物業時就要小心! 小編知道好多香港人係用Cash buy英國嘅物業,如果地產Agent或者業主冇同你提及EWS1嘅潛在問題,各位業主就好容易出事。除咗未來物業升值想賣出時未必搵到買家外,住客嘅人身安全係更加係我地最擔心嘅問題。所以我地前線同事同發展商合作時,一定會跟進埋EWS1 Form,務求令大家係英國買樓或投資安心無憂。 希望依個資訊會幫到大家!如果大家覺得我地嘅資訊有用,就記得去我們的Facebook 專頁Like和Share啦! 你可能會感興趣的專題: 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下)

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伯明翰 Solihull 快速鐵路 | 🚄 高鐵中轉站

伯明翰位於英國交通網絡的中心,3小時内車程可以到達英國75%嘅地方,交通便利,生活指數比倫敦較低,最近成爲港人移居英國選擇之一。除左選擇伯明翰市中心之外,當地著名富人區Solihull亦係熱選地點之一。呢區治安安全,好學校選擇多,唔怪得特別受香港移民家庭歡迎。 呢區仲有一個優勢,HS2高鐵站除佐伯明翰市中心嘅Curzon站,另一個站就係設係呢個區,由高鐵HS2 Interchange站揸車去現時Solihull最繁華嘅中心購物區touchwood shopping centre僅需10分鐘。商店配套林立,生活出入十分方便。所以如果唔想選擇伯明翰市中心,但又想享受快速高鐵帶黎嘅便利(以後去倫敦只係需要38分鐘,去曼徹斯特只需37分鐘),可以考慮搬嚟呢度。 HS2高鐵Interchange中轉站未來黃金三角The Hub 點解要係伯明翰市中心以外整多一個Interchange高鐵中轉站呢?從下圖我哋可以見到,未來嘅高鐵站(三角型區域),位於高速公路A45,A452同埋M42的交差點。將會同宜家嘅NEC博覽中心及國際會議中心,伯明翰機場連成一直綫,呢片地方將會成爲“the Hub”經濟區。而我們香港人熟悉的汽車製造商Jaguar同埋Land Rover製造中心亦係呢度附近。 高鐵中轉站本身將由兩個415米長島式平台組成,提供4個平檯面以及2個中央高速直通車路線。該站仲會通過自動載人裝置(APM)連接NEC博覽中心,伯明翰國際火車站同埋伯明翰機場,預計每小時可以向每個方向上載運多​​達2100名乘客。現時伯明翰機場提供飛往直達150多個國際目的地嘅航班。   預計高鐵中轉站會為呢個區帶嚟: 70,000個新嘅同受保護就業的機會 多達5,000套新建房屋 65萬平方米商業發展空間 每年為經濟增長奉獻62億英鎊嘅GVA 公共交通工具網絡將會係45分鐘內將130萬人帶到The Hub 英國中西地區聯合當局期望,高速鐵路HS2長期經濟增長計劃會為中西部地區帶嚟100,000個就業機會,140億英鎊經濟增長。 車站建設進度 目前準備工作已基本完成,車站嘅主要結構已經擺放到位。第一階段工作包括係M42和A446上建造模塊化橋樑,並對該地區的道路網絡進行改造,以方便前往新車站鏈接往返伯明翰商業園的交通。 高速鐵路HS2嘅Early Works承建商LM係Laing O’Rourke同Murphy嘅合資企業,宜家已有大約200人係呢度開工,包括畢業生及學徒。隨著新橋樑同通道建設逐步增加,係未來幾個月中,呢個數字將增加到250人。Laing O’Rourke合資公司LM係今年8月網站信息上更新,工程已提前完成佐寬度65米跨M42嘅橋樑安裝,呢個係HS2嘅第一個永久性結構。 🚄 由Solihull高鐵中轉站去:🚄 📍 East Midlands Hub – 17 分鐘 📍 Manchester – HS2 37 分鐘 (現時所需時間 106 分鐘) 📍 London – HS2 38 分鐘 (現時所需時間 70 分鐘) 📍 Leeds – HS2 46 分鐘 (現時所需時間…

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伯明翰市中心Smithfield再生計劃

下個星期伯明翰史密斯菲爾德Smithfield計劃可能會邁出重要嘅一步,伯明翰市議會嘅內閣會議將會係12月15日舉行,會議内容將會討論有關呢個耗資15億英鎊嘅史密斯菲爾德再生計劃報告。該報告建議理事會與房地產和投資集團Lendlease Europe簽訂合資企業(JV)。Lendlease Europe已在2019年1月被確定為理事會的首選項目開發合作夥伴。 位於英國伯明翰的Smithfield發展計劃屬於伯明翰市中心重建Big City Plan裏面的一個重要部分。Smithfield位於原伯明翰的市中心批發市場(Wholesale Markets),距離華人熟悉的唐人街僅一街之隔,步行到大家熟悉嘅Bullring同埋新街火車站僅10分鐘,將會成爲現市中心與未來HS2嘅鏈接點,並計劃打造為本地人新嘅休閑熱點。 想了解更多伯明翰 Solihull 快速鐵路,請按HERE。 計劃任務仲包括為歷史悠久嘅bullring零售市場提供新嘅住宅,悠閑及文化活動空間,公共廣場,綜合交通,同埋2000多個擁有公園&社區設施住宅。 正如上敘提到, 伯明翰史密斯菲爾德(Birmingham Smithfield)嘅發展係2010年啟動城市大城市規劃嘅一部分,該規劃制定佐25年將會讓現伯明翰市中心範圍擴大超過25%嘅願景。預計Smithfield計劃將需要15年先可以落成。 若下個禮拜會議順利,經內閣討論並獲得批准後,擬議的合資企業協議將提交給Lendlease董事會以獲取批准-預計將於2021年初做出決定。 然後,可以係提交計劃申請之前進行計劃最終計劃流程嘅工作,並進行更詳細嘅計劃時再進行全面嘅公眾諮詢。 現時英華在售嘅兩個項目TimberYard添柏庭院同埋 B5 Central 都係係Smithfield嘅周邊,有興趣嘅朋友可以向我哋嘅銷售團隊查詢。 你可能會感興趣的專題: 伯明翰 Solihull-快速鐵路|🚄-高鐵中轉站 英國買樓小學堂:關於英國續產權(leasehold)的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣? 英國買二手樓程序略解|買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析(上) 英國買樓印花稅-最重要的分析(中) 英國買樓印花稅-最重要的分析(下)

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