香港人對英國買樓有很多迷思，其中一項是到底買一手樓還是二手樓。這項爭論分兩派，偏好買一手樓的人說，一手樓有全新現代的裝修。許多新房還會提供「智能家居」功能和開放式布局。有些屋苑通常會提供健身房或禮賓服務等設施。樓宇質素亦因為是新建故質素亦較好；偏好二手樓的人說，二手樓價格一般較便宜，投資價值更勝一籌。 但其實在英國買一手樓及二手樓的分別非常大，並各有不同的好處或需要注意的地方。我們會從不同角度為大家分析買一手樓或二手樓不同的地方，大家可因應自己不同的需要決定應該買一手樓或二手樓。 裝修及保養 一手樓於這方面無可置疑略勝一籌，無論外觀、樓宇結構或內裝會更新淨更美侖美奐，一手樓好處是有最新裝修，買家不用自己裝修，而且有十年保養。如果物業在十年內有任何結構性問題，發展商會保證提供保養及維修，這方面可讓買家安枕無憂。 但必須注意的是，一些發展商未必送贈單位內的所有裝修，可能需要繳付額外費用。但這個好處是買家有對單位裝修有選擇權，可按自己喜好挑選。 財務安排 一手或二手物業於買賣程序上確實有一定程度上的差別，如付款辦法及物業轉讓過程中牽涉的法律及行政費用，所以買一手樓或二樓時必須做好財務安排，否則會因此費時失事。 一手物業樓花或一手物業現樓物業 1. 一手樓如果樓花，一般會在落實購買物業時收取一個「預留費」，大概是2,000鎊至7,500鎊不等，視乎發展商及物業價值而定。「預留費」一般之後在樓價內扣除。 2. 買家會在21日內被要求收取一成樓價，作為訂金並開始進入物業轉讓的法律程序。 3. 之後買家會需要分期支付餘下款項。視乎樓花期長短及不同發展商不同做法而定，一般分開2期或3期付款，並必須在物業交付前10天繳付樓價的全部。如果買的是現樓，必須於樓宇落成後60天內繳付餘下樓價。 值得留意的是，一手樓有時可能會受工程延誤影響，未必可按時交付物業，如果持續延期可能會導致額外的成本增加。等待太長也會影響貸款。建議買一手樓必須選擇具商譽和實力的發展商，不但保證物業可以順利交付，同時建築質素及屋苑環境普遍有更高質素。 二手物業 二手樓方面，一般需時較長，約2至4個月。買賣雙方談好價格後，雙方律師保持聯繫，並注意按揭、安排估價、簽署合約、向銀行提交文件等細節。整個過程買賣雙方並沒有簽定任何買賣合約，買家毋須繳付訂金，交易在這段其間可突然告吹，所以整個過程必須密切跟進各方的進度，保證每個細節都處理妥當，或聘用可靠代理代為跟進會更順利。 投資價值 一手樓： 一般人都認為一手樓價格偏高，無論收租及升值能力較低。主要源因是很多人擔心一手樓溢價。但溢價主要原因是因為一手樓的樓宇質素好，通常會包括內部裝修及基本傢電，這方面已經可以省卻很多麻煩。加上現時一手樓通常會包括完善配套如會所、園林休憩設施及禮賓服務，這些配套設施會增加租值及長遠增長潛力。 英國一手樓很多時亦獲得更多優惠折扣或貸款方式。如為首置人仕而設的Help To Buy 計劃，買家只需要付樓價的5%，政府幫助繳付股本貸款，便可向銀行申請貸款，Help To Buy通常是政府與發展商合作於新建樓宇推行此項優惠。 在英國，新樓的建造必須符合最新的建築法規，這意味著新樓比舊樓更節能。根據能源績效證書EPC的數據顯示，超過80％的新樓擁有較高的A或B節能等級，更節能更環保，亦可減輕這方面的支出。但要留意，新樓管理費亦一般較貴。 二手樓： 二手樓一般價格較平宜，投資角度來說買二手樓回報會較高。但英國二手樓樓宇質素參差，裝修可能也需要一筆費用。而且整個交易過程可能需要很長時間，不能即買即入住，如果投資的話，也不能即買即租。我們建議可購入3至5年的半新舊二手樓，樓宇質素與新樓相若，亦可以不用負擔新樓的溢價。 總體而言，買一手樓或二手樓各有利弊，沒有正確或錯誤的絕對選擇，取決於買家的個人偏好以及居住所需。在簽訂買賣合約，謹記要了解清楚你心儀物業的所有有關資料。大家需要按個人及家人需要決定購入那一樣物業較合適。我們建議與熟知英國樓市的專業人士、銀行或按揭經紀，以及專責樓宇買賣的律師進行更深入了解，在揀選自己心儀的物業同時，亦可因應自己財務狀況作出最好的資產配置，無論物業是作自主或投資用途，亦應該多了解買賣樓宇當中牽涉的程序。知識就是力量，讓自己了解更多才能為自己及家人作出做好的選擇。 你可能會感興趣的專題： 英國買樓小學堂：關於英國續產權（leasehold）的冷知識 究竟孩子未來的安樂窩會變成怎樣？ 英國買二手樓程序略解｜買樓方法指南針 英國買樓印花稅-最重要的分析（上） 英國買樓印花稅-最重要的分析（中） 英國買樓印花稅-最重要的分析（下） Read More

很多香港人移民英國，第一件事是選擇落腳點。但英國幅員廣闊，單單倫敦面積都已經比香港大，每個地方都有其優點或缺點，選擇定居點的時候必須考慮以下多個因素，決定是否適合自己及屋企人定居。 居住環境及氣候 一直住在高樓大廈的香港人，很多時都憧景來到英國可以住洋房屋仔，有花園有樓梯，而且有更大更寬敞生活空間。但香港屋苑一般都有物業管理公司管理，屋內如果有任何狀況找水電工修理亦都很方便。但在英國住屋仔便需要落手落腳自己修理，花園要定期一個月修剪打理，非常耗費時間精力。所以在享往寬敞生活空間時，更要考慮自己能否可以應付。 另外，英國天氣亦都是選擇居住地點非常重要因素。一般英國南面天氣比較和暖宜人，北部天氣較冷，冬天亦會落雪，屆時便需要處理屋內的積雪問題。而眾所周知英國雨量較多，經常都會下雨，有些地區更會因此發生水浸情況。所以買樓前要了解清楚地區水浸情況，即使水浸未波及樓宇安全，也令出入不便，以下地圖顯示全英國各區水浸風險情況。想更細仔了解自己的分區水浸風險，亦可到英國政府的相關網頁，輸入post code 即可查閱。 交通 香港乘公共搭交通工具非常方便，各類型交通公具如鐵路、巴士、小巴甚至的士各式其色，四處都可以找到通往不同地方的交通公具的車站。但英國雖然是一個非常現代化國家，交通網絡建設完善，但很多時侯居住地方離車站一段距離，特別是一些偏遠地方，可能需要轉乘多程不同交通公具。另外，要小心留意地方與地方之間的距離未必與交通時間成正比，與居住地方和工作地點距離可能很近，但如果乘搭交通工具不能直接抵達而需要轉線或接駁其他交通工具，或所經道路非常繁忙擠迫，交通時間可能比預期的長。 即使你選擇與地鐵站或火車站較近距離的住處，但亦需要留意英國鐵路經常出現延誤或故障，雨季更可能經常出現水浸問題導致間歇停駛，所以居住地方如果可以有多項交通公具選擇或鄰近大型中轉站會更理想。 另一樣需要考慮是交通費問題，近期倫敦有很多周邊地區都非常受香港人歡迎，這些地區以樓價相宜但能便捷直達倫敦市中心為賣點，但只要細心留意有些地區來往倫敦雖然很便捷，但唯一提供的交通公具的交通費卻頗昂貴。一程火車費動輒需過10英鎊或以上 (大概港幣115元)，如果要到倫敦上班，便要每天負擔高昂的交通費用。 如果你打算自己開車，亦需要留意停車位問題。一般人口比較多的地方屋苑未必提供足夠車位，需要向Council申請戶外Resident Parking，但數量亦未必足夠，或需要停泊與住處比較遠的地方，同時停車位及保費亦因應地區有所不同，申請時必須向Council 了解清楚。香港和英國雖然同樣時右軚車，但交通規例亦大大不同，很多道路會收費，倫敦市中心更有交通擁擠稅，不同型號的車輛亦會收取不同環保稅項，所以在買車時必需了解清楚。 生活配套 香港是一個非常方便的城市，每個地方附近一定會有大型超級市場、便利店，不但日常所需一應俱全，大型娛樂休閒設備亦隨手可得。但在英國，因應不同地區，社區配套差異亦大不同。而倫敦為例，在第一區至第五區 各都有大型百貨公司及超級市場。但在倫敦Zone 6或外圍地方，社區面貌則大大不同，以鄉郊小鎮為主，雖然亦有超級市場，但消閒購物娛樂選擇不多。如要購買一些較為特別的日常用品更很可能需要駕駛至周邊較為大型城鎮，如果不適應簡樸小鎮生活的人必須考慮這一點。 同時亦要因應自己及家人的生活習慣決定該區民生配套是否能提供生活所需，如附近有沒有完備醫療設施、供小朋友玩的公園遊樂場、華人超市、美容院或髮型屋等。 校網 很多香港人移民英國的原因是為了子女教育，校網一定是他們選擇落腳點最重要考慮因素。但要注意的是，除了要留意校區有多少間Outstanding 或Good的學校外，更重要的是要留意學額及收生情況。如果是選擇插班的話能夠入Outstanding的機會更微。所以建議大家事前應該細閱落腳點的Council官網或locrating.com，很容易可以找到附近學校及有關評級及收生情況。 被受家長們趨之若騖的文法學校Grammar School，由於學術表現可媲美私立學校，學位競爭一直激烈。雖然Grammar School 同樣根據catchment area 收生，但Grammar School 收生要求非常嚴格，入紙申請或插班亦需要通過入學試。現在英國全國有163間Grammar School，英國電信報今年6月做了一個報道，公布最多學生進入牛津及劍橋的頭20間Grammar School： 頭20位內有7間都位處倫敦，有2間更位於倫敦的Borough of Barnet，如果希望子女就讀Grammar School，可在倫敦區內做多一點資料搜集。 如果財力比較豐厚的家長可以考慮入讀私立學校，私立學校則不受Catchment Area的距離限制，以下同樣是英國電信報今年6月公布最多學生進入牛津及劍橋的頭20間私立學校，有10間位處倫敦： 就業 居住地點當然與工作地點愈近愈好，很多人會以上班位置決定落腳地。但問題是， 那一個地方會最多工作機會？倫敦作為全世界數一數二金融城市，無疑有最多工作機會，人均收入亦是全英國最高。 著名求職網站Glassdoor 在去年做了一項研究，根據求職機會、生活成本、及工作滿足度選出十大全英最適合工作地市： Slough 屬於倫敦外圍一個衛星城市，相對生活成本比較相宜，亦有多間大型科技公司進駐，固有「英國矽谷」之稱， 大量招聘IT及高科技人材。要留意的是，每個地方由於其發展方向不同，對人力的需求亦不同。如倫敦主要行業為金融、商業服務及零售等；倫敦一些周邊地區城市如Guildford及Reading 亦榜上有名，入息中位數亦較其他榜上城市為高，主要需要人才亦以高技術人才如數據分析、科研及IＴ為主。但值得留意的是，疫情其間英國很多公司亦實行在家中工作，故很多行業均發現在家工作可行性，特別一些銷售行業及創意行業，故自從疫情後很多人亦因此搬離一般工作機會較多的大城市。 治安 很多香港人都擔心英國治安問題，特別是倫敦。但事實上英國治安沒有大家想像中那麼差，只要自己做好本份小心保管財物，不要在夜間流連一些品流複雜的地方便可。(如大家在香港夜晚也不會流連品流複雜的地方一樣。) 但現在有很多新樓盤都位處治安較差的地方，特別是一些主打海外市場的樓盤，他們可能建於一些本地傳統治安較差的地方。所以如果對英國認識不深、甚至未曾踏足過英國的港人，選擇住處時侯最好詢問一下當地人意見，並到Metropolitan Police網站查一下要住的區域罪案率。 以上是我建議選擇英國落腳地時需要考慮的重要因素。實際情況需要根據個人及家庭需要權衡那一個因素比較重要，家人的需要及意見必須是最重要的考慮因素，絕對不容忽略。 就上述各種因素，我們亦推介兩個我們認為非常適合香港家庭落腳的地點，大家可作為參考： 1. 倫敦西北部Barnet區... Read More